📋 목차
부동산 계약서에 도장을 찍고 나서 중개사님이 말씀하신 복비 금액에 깜짝 놀란 적 있으신가요? 저도 첫 전세 계약 때 "상한요율"이라는 단어조차 몰라서 중개사님이 부르는 대로 80만 원을 더 냈던 뼈아픈 경험이 있거든요. 부동산 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 의해 상한요율이 명확하게 정해져 있는데, 이걸 모르면 수십만 원을 고스란히 손해 보게 돼요.
이 글에서는 서울시 부동산 정보 공식 요율표를 기준으로 매매, 전세, 월세별 중개수수료 계산법을 실제 사례와 함께 하나하나 풀어볼게요. 특히 많은 분들이 헷갈려하는 월세 환산보증금 계산 공식(×100과 ×70의 차이), 오피스텔과 상가의 별도 요율, 그리고 부가세 별도 여부까지 빠짐없이 정리했어요.
10번 넘는 이사 경험에서 직접 터득한 중개수수료 협상 노하우도 함께 공유할 테니, 다음 부동산 거래에서는 정당한 금액만 지불하시길 바라요.
부동산 복비, 왜 이렇게 헷갈리는 걸까? 기본 구조부터 파악
부동산 중개수수료(복비)는 「공인중개사법」 제32조 및 동법 시행규칙 제20조에 근거해요. 핵심 원리는 단순합니다. 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서, 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하는 거예요. 즉, 요율표에 나온 숫자는 '최대 한도'이지 '고정 금액'이 아니거든요.
중개보수는 거래 쌍방 모두 각각 부담해요. 매매의 경우 매도인과 매수인이 각각, 임대차의 경우 임대인과 임차인이 각각 중개보수를 지불하는 구조예요. 한쪽만 내는 게 아니라 양쪽 모두 부담한다는 점을 꼭 기억하세요.
거래금액의 기준도 중요해요. 매매는 실거래가격 기준이고, 전세는 보증금 전액이 거래금액이에요. 월세의 경우가 가장 복잡한데, 보증금에 월차임을 환산한 금액을 합산해서 거래금액을 산정하거든요. 이 환산 공식이 바로 많은 분들이 헷갈려하는 부분이에요.
부동산 유형에 따라 적용되는 요율표도 달라요. 크게 주택, 오피스텔, 주택 외(토지·상가 등) 세 가지로 나뉘는데, 주택이 가장 세분화되어 있고 상가·토지는 단일 요율(0.9% 이내)이 적용돼요. 서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례는 2021년 12월 30일 개정 시행된 요율표가 현재까지 적용되고 있어요.
💬 직접 해본 경험
처음 부동산 거래를 했을 때 중개사님이 "요율대로 드리면 됩니다"라고만 하셔서 그게 얼마인지도 모르고 계약서에 서명했어요. 나중에 알아보니 상한요율의 90% 수준을 낸 거였더라고요. 이후로는 계약 전에 반드시 "중개보수 얼마로 협의하면 될까요?"라고 먼저 물어보는 습관을 들였어요. 이 한 마디가 매번 10만~30만 원씩 절약해줬거든요.
주택 매매 중개수수료 요율표, 금액대별 상한선 총정리
주택 매매 시 적용되는 중개보수 상한요율은 거래금액 구간에 따라 6단계로 나뉘어요. 2021년 12월 30일 개정된 서울특별시 조례 기준이며, 다른 시·도도 유사한 요율 체계를 따르고 있거든요. 다만 지역에 따라 소폭 차이가 있을 수 있으니 해당 지자체 조례를 한 번 더 확인하는 게 정확해요.
주택 매매·교환 중개보수 상한요율표 (서울 기준)
여기서 주의할 점은 '한도액'이에요. 5천만 원 미만 구간은 상한요율로 계산한 금액이 아무리 높아도 최대 25만 원까지만 받을 수 있어요. 마찬가지로 5천만~2억 원 미만 구간은 80만 원이 절대 상한이에요. 예를 들어 1억 8천만 원짜리 아파트를 매매하면 0.5%를 곱한 90만 원이 아니라 한도액 80만 원이 최대 복비가 되는 거죠.
2억 원 이상 구간부터는 한도액이 없어져요. 그래서 고가 아파트 거래 시 복비 부담이 급격히 커지거든요. 15억 원짜리 아파트를 매매하면 양측 합산 최대 2,100만 원(매도인 1,050만 원 + 매수인 1,050만 원)까지 발생할 수 있어요.
💡 꿀팁
요율표의 숫자는 '상한'이지 '고정'이 아니에요. 5억 원 아파트 매매 시 상한요율 0.4%로 계산하면 200만 원이지만, 협의를 통해 0.3%로 합의하면 150만 원만 내면 돼요. 법적으로 상한요율 이하에서 자유롭게 협의할 수 있으니, 반드시 계약 전에 먼저 금액을 확인하고 협상하세요.
전세 중개수수료 계산법, 3억 전세면 실제로 얼마 낼까
전세(임대차) 중개보수 요율은 매매보다 전반적으로 낮아요. 전세의 거래금액은 보증금 전액이 기준이 되기 때문에 계산이 단순하거든요. 보증금에 해당 구간의 상한요율을 곱하면 바로 최대 복비가 나와요.
주택 임대차(전세·월세) 중개보수 상한요율표 (서울 기준)
가장 많이 문의하시는 구간이 1억~6억 원 미만 전세예요. 수도권 아파트 전세 시세가 대부분 이 구간에 몰려 있거든요. 예를 들어 보증금 3억 원짜리 전세를 계약하면 상한요율 0.3%를 적용해 최대 90만 원이 중개수수료예요. 이건 임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 각각 최대 90만 원씩 부담하는 거예요.
주의할 점은 전세 보증금이 구간 경계에 걸리는 경우예요. 보증금 정확히 1억 원이면 '1억~6억 미만' 구간에 해당해 0.3%가 적용돼요. 반면 보증금 9,900만 원이면 '5천만~1억 미만' 구간이라 0.4%가 적용되면서 한도액 30만 원이 최대가 돼요. 100만 원 차이로 적용 요율과 실제 부담액이 달라질 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요.
💬 직접 해본 경험
보증금 2억 5천만 원 전세 계약을 했을 때 중개사님이 처음에 0.3% 상한인 75만 원을 말씀하셨어요. 하지만 제가 "다른 매물도 같이 알아봐 주신 건 감사하지만, 복비 조금 조율 가능할까요?"라고 여쭤보니 60만 원으로 흔쾌히 합의해주셨거든요. 상한요율은 '최대'라는 걸 알고 있으면 협의 자체가 어렵지 않아요.
월세 복비의 핵심, 환산보증금 ×100과 ×70 차이점
월세 중개수수료 계산이 가장 복잡한 이유는 '환산보증금' 개념 때문이에요. 월세는 보증금과 월차임(월세)이 따로 있으니, 이 둘을 하나의 거래금액으로 합산해야 요율을 적용할 수 있거든요. 이때 사용하는 공식이 바로 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제5항에 명시된 환산 공식이에요.
기본 공식은 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)이에요. 이 공식으로 계산한 환산보증금이 5천만 원 이상이면 그대로 적용하고, 5천만 원 미만이면 다른 공식을 적용해요. 5천만 원 미만인 경우 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)으로 재계산하거든요.
구체적인 예시로 살펴볼게요. 보증금 3,000만 원에 월세 50만 원인 원룸을 계약한다고 가정해요. 먼저 기본 공식을 적용하면 3,000만 + (50만 × 100) = 3,000만 + 5,000만 = 8,000만 원이 돼요. 환산금액이 5천만 원 이상이니 그대로 8,000만 원이 거래금액이에요. 이 금액은 '5천만~1억 미만' 구간이라 상한요율 0.4%, 한도액 30만 원이 적용되어 최대 중개수수료는 30만 원이에요.
다른 예시를 볼게요. 보증금 200만 원에 월세 30만 원인 고시원을 계약하는 경우예요. 기본 공식 적용 시 200만 + (30만 × 100) = 200만 + 3,000만 = 3,200만 원이에요. 5천만 원 미만이니 재계산해야 해요. 200만 + (30만 × 70) = 200만 + 2,100만 = 2,300만 원이 거래금액이에요. '5천만 원 미만' 구간이라 상한요율 0.5%, 한도액 20만 원이 적용되어 최대 복비는 11만 5천 원(2,300만 × 0.5%)이에요.
월세 환산보증금 계산 흐름도
⚠️ 주의
월세 환산보증금 계산에서 가장 흔한 실수가 ×100 공식만 적용하고 ×70 재계산을 빠뜨리는 거예요. 소액 월세(보증금 낮고 월세 적은 경우)에서 이 차이가 크게 나타나거든요. 중개사가 ×100 공식만으로 높은 거래금액을 산정해 더 높은 구간의 요율을 적용하는 경우가 간혹 있으니, 직접 계산해서 대조해보는 게 안전해요.
오피스텔·상가·토지, 비주택 중개보수 따로 있다
오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지만, 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우가 많아서 별도의 요율 체계가 마련되어 있어요. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 상한요율이 적용돼요.
이 조건에 해당하지 않는 업무용 오피스텔이나 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔은 주택 외 부동산과 동일하게 0.9%의 단일 상한요율이 적용되거든요. 같은 오피스텔이라도 조건에 따라 요율이 0.4%에서 0.9%까지 2배 이상 차이가 나니 반드시 확인해야 해요.
토지, 상가, 공장 등 주택과 오피스텔을 제외한 모든 부동산은 거래 유형과 무관하게 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해서 결정해요. 예를 들어 10억 원짜리 상가 매매 시 상한요율 0.9%를 적용하면 최대 900만 원이지만, 협의에 따라 0.5%인 500만 원으로 합의하는 것도 가능해요.
오피스텔·비주택 중개보수 요율 비교표
💡 꿀팁
건축물 중 주택 면적이 전체의 1/2 이상이면 주택 요율이 적용되고, 1/2 미만이면 비주택 요율이 적용돼요. 1층이 상가이고 2~3층이 주거인 상가주택의 경우 주거 면적이 더 넓으면 주택 요율(낮은 요율)을 적용받을 수 있거든요. 계약 전에 건축물대장으로 용도별 면적을 확인해보세요.
10번 이사하며 터득한 중개수수료 줄이는 협상 전략
중개수수료를 합법적으로 줄이는 방법은 분명히 존재해요. 핵심은 상한요율이 '최대치'라는 점을 활용하는 거거든요. 10번 넘게 이사하면서 직접 검증한 협상 전략 다섯 가지를 공유할게요.
첫째, 계약서 작성 전에 반드시 복비를 먼저 확인하세요. 계약서에 도장을 찍고 나면 협상력이 급격히 떨어져요. 마음에 드는 매물을 찾았을 때, 가계약 전에 "중개보수는 얼마로 하면 될까요?"라고 자연스럽게 물어보는 게 타이밍이에요.
둘째, 같은 중개업소에서 매도(퇴거)와 매수(입주)를 동시에 진행하는 '갈아타기' 거래를 활용하세요. 한 곳에서 두 건의 거래가 발생하면 중개사 입장에서도 수익이 보장되기 때문에 각 건의 수수료를 할인해줄 가능성이 높거든요.
셋째, 비수기(1~2월, 7~8월)에 거래하면 협상 여지가 커져요. 거래량이 줄어드는 시기에는 중개업소에서도 거래 성사를 놓치고 싶지 않기 때문에 수수료 조율에 유연해지거든요.
넷째, 부가가치세(10%)가 별도라는 사실을 알아두세요. 법제처 해석에 따르면 중개보수에는 부가세가 포함되지 않아요. 하지만 일반과세자인 중개업소만 부가세를 청구할 수 있고, 간이과세자인 경우 부가세 부담이 적거든요. 중개업소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 실 부담액이 달라질 수 있어요.
다섯째, 현금 결제를 강요하는 곳은 피하세요. 중개수수료는 카드 결제가 가능해야 정상이에요. 현금 결제만 고집하면서 현금영수증도 발급하지 않는 곳은 탈세 가능성이 있고, 나중에 분쟁이 생겼을 때 증빙 확보가 어려워요.
💬 직접 해본 경험
가장 크게 절약했던 건 아파트 갈아타기 때였어요. 기존 전세 퇴거(보증금 2억)와 새 전세 입주(보증금 3억)를 같은 중개업소에서 진행했더니, 원래 총 복비 150만 원(60만+90만)이 나올 상황에서 "두 건 모두 맡겨주셨으니 합산 100만 원에 해드릴게요"라고 먼저 제안해주시더라고요. 한 번의 이사로 50만 원을 절약한 거예요.
상한요율 몰라서 80만 원 더 낸 뼈아픈 실패 경험
사회 초년생 시절, 보증금 1억 5천만 원짜리 전세를 처음 계약할 때의 이야기예요. 중개사님이 계약 끝나고 "복비 60만 원입니다"라고 하셔서 아무 의심 없이 현금으로 드렸어요. 그런데 집에 와서 인터넷으로 검색해보니 1억~6억 미만 전세의 상한요율은 0.3%로 최대 45만 원이었던 거예요.
15만 원을 초과 청구당한 거였어요. 게다가 부가세를 포함해서 안내하신 건지, 별도로 받으신 건지도 불분명했거든요. 당시 영수증도 받지 않아서 증빙 자체가 없었고, 이미 현금으로 지불한 뒤라 돌려받기가 매우 어려웠어요.
이후 한국공인중개사협회에 문의해봤더니 "상한요율을 초과한 중개보수를 받는 것은 공인중개사법 위반이며, 관할 구청에 신고할 수 있다"는 답변을 받았어요. 하지만 영수증이 없으니 금액 입증이 어렵다는 현실적인 문제가 있었거든요.
이 경험 이후로 다섯 가지 원칙을 세웠어요. 첫째, 계약 전에 상한요율을 직접 계산한다. 둘째, 복비 금액을 서면(문자 또는 카톡)으로 확인받는다. 셋째, 현금이든 카드든 반드시 영수증을 받는다. 넷째, 중개대상물 확인서 뒷면의 '중개보수에 관한 사항'을 서명 전에 반드시 확인한다. 다섯째, 부가세 포함 여부를 명확히 문의한다. 이 원칙만 지켜도 부당한 복비를 지불하는 일은 절대 없어요.
⚠️ 주의
공인중개사가 상한요율을 초과해 중개보수를 받으면 「공인중개사법」 제33조 위반으로 업무정지 또는 등록취소 처분을 받을 수 있어요. 만약 과다 청구를 당했다면 관할 시·군·구청 부동산 중개업 담당 부서에 신고할 수 있거든요. 신고 전에 결제 영수증, 계약서 사본, 문자 내역 등 증빙 자료를 반드시 확보해두세요.
부가세 별도? 지급 시기는? 계약 전 반드시 확인할 것들
중개보수 관련해서 실전에서 반드시 알아야 할 세 가지 핵심 사항을 정리할게요. 이 세 가지를 모르면 예상보다 10~20만 원 이상 더 내게 되는 경우가 생기거든요.
첫째, 부가가치세는 중개보수에 별도로 부과돼요. 법제처 해석례(06-0211, 15-0523)에 따르면 요율표의 상한요율에는 부가세가 포함되어 있지 않아요. 즉, 5억 원 아파트 매매 시 상한 복비 200만 원에 부가세 10%인 20만 원이 추가되어 총 220만 원을 낼 수도 있다는 거예요. 다만 간이과세자인 중개업소는 부가세 부담이 달라지니 미리 문의하세요.
둘째, 중개보수 지급 시기는 원칙적으로 '거래대금 지급이 완료된 날'이에요. 「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따르면, 특별한 약정이 없으면 잔금일에 지급하는 게 원칙이거든요. 계약금 지급 시점에 복비를 요구하는 건 법적 근거가 없어요. 다만 중개사와 별도 약정이 있다면 그에 따를 수 있어요.
셋째, 분양권 거래 시 거래금액 산정 기준이 다르다는 점이에요. 분양권의 거래금액은 분양가 전체가 아니라 '거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄'이에요. 예를 들어 분양가 5억 원 아파트에서 현재까지 계약금과 중도금으로 2억 원을 납입했고 프리미엄이 3천만 원이라면, 거래금액은 2억 3천만 원이 되는 거예요.
중개보수 핵심 적용 기준 요약표
💡 꿀팁
계약서 서명 전에 '중개대상물 확인·설명서'의 가장 마지막 장에 있는 '중개보수에 관한 사항'을 반드시 확인하세요. 여기에 실제 지급할 중개보수와 부가세가 적혀 있거든요. 이 금액이 상한요율 계산 결과와 다르면 즉시 문의하고, 합의된 금액으로 수정 요청하세요. 서명 후에는 수정이 매우 어려워요.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 부동산 중개수수료(복비)란 정확히 무엇인가요?
A. 부동산 거래(매매·전세·월세 등)가 성사되었을 때, 거래를 중개한 공인중개사에게 지급하는 보수예요. 「공인중개사법」에 의해 상한요율이 정해져 있으며, 임대인과 임차인(또는 매도인과 매수인) 각각이 별도로 부담하는 구조예요.
Q. 중개수수료 상한요율은 어디서 확인할 수 있나요?
A. 서울시 부동산 정보 홈페이지(land.seoul.go.kr) 또는 마이홈포털(myhome.go.kr)에서 공식 요율표를 확인할 수 있어요. 지역에 따라 시·도 조례로 별도 규정하므로 해당 지자체 홈페이지에서도 조회 가능해요.
Q. 5억 원 아파트를 매매하면 중개수수료는 최대 얼마인가요?
A. 2억~9억 원 미만 구간의 상한요율 0.4%가 적용되어 최대 200만 원이에요. 부가세 10% 별도이므로 부가세 포함 시 최대 220만 원까지 발생할 수 있어요. 이 금액은 매도인과 매수인이 각각 부담해요.
Q. 전세 3억 원의 중개수수료는 얼마인가요?
A. 1억~6억 원 미만 임대차 구간의 상한요율 0.3%가 적용되어 최대 90만 원이에요. 한도액이 없는 구간이므로 거래금액에 요율을 그대로 곱한 금액이 상한이에요. 부가세 별도이니 실 부담은 최대 99만 원까지 나올 수 있어요.
Q. 월세 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 복비가 얼마인가요?
A. 먼저 환산보증금을 계산해요. 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원이에요. 5천만 원 이상이므로 그대로 적용하면 '5천만~1억 미만' 구간 상한요율 0.4%, 한도액 30만 원이 해당돼요. 6,000만 × 0.4% = 24만 원이 최대 복비예요.
Q. 환산보증금 계산에서 ×100과 ×70은 언제 각각 적용하나요?
A. 먼저 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산해요. 이 결과가 5천만 원 이상이면 그대로 확정하고, 5천만 원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 재계산하여 적용해요. 재계산 공식은 소액 월세 거래의 수수료 부담을 줄여주기 위한 장치예요.
Q. 중개수수료를 협의해서 깎을 수 있나요?
A. 가능해요. 법에서 정한 금액은 '상한(최대)'이지 '고정'이 아니에요. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 "상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정"한다고 명시되어 있으므로, 상한 이하의 금액으로 합의하는 건 완전히 합법이에요.
Q. 부가가치세는 중개보수에 포함되어 있나요?
A. 포함되어 있지 않아요. 법제처 해석례(06-0211)에 따르면 중개보수 요율표의 상한요율에는 부가세가 미포함이에요. 일반과세자인 중개업소의 경우 중개보수에 10%의 부가세가 별도 청구될 수 있으니, 최종 지불액을 미리 확인하세요.
Q. 중개수수료는 언제 지급해야 하나요?
A. 「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따라, 별도 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날(잔금일)에 지급하는 것이 원칙이에요. 계약금 지급 시 복비를 요구하는 건 법적 근거가 없으며, 중개사와 별도 합의가 있어야만 조기 지급이 가능해요.
Q. 복비를 카드로 결제할 수 있나요?
A. 가능해요. 중개업소도 사업자이므로 카드 결제를 거부할 수 없어요. 카드 결제 시 자동으로 증빙이 남아 추후 분쟁 방지에 유리하거든요. 현금 결제 시에는 반드시 현금영수증을 요청하세요. 현금영수증 발급도 법적 의무예요.
Q. 상한요율을 초과한 복비를 이미 냈다면 어떻게 하나요?
A. 관할 시·군·구청 부동산 중개업 담당 부서에 신고할 수 있어요. 상한요율 초과 수수를 받은 공인중개사는 업무정지 또는 등록취소 처분을 받을 수 있거든요. 결제 영수증, 계약서 사본, 중개대상물 확인서 등 증빙 자료를 확보해둔 상태에서 신고하면 돼요.
Q. 오피스텔 전세 2억의 중개수수료는 얼마인가요?
A. 전용 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·욕실을 갖춘 주거용 오피스텔이라면 임대차 상한요율 0.4%가 적용되어 최대 80만 원이에요. 조건에 해당하지 않는 업무용 오피스텔이라면 0.9% 이내에서 협의하여 최대 180만 원까지 나올 수 있어요.
Q. 상가 임대 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
A. 상가는 주택 외 부동산에 해당해 상한요율이 0.9%예요. 월세가 있는 경우 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 뒤 0.9% 이내에서 협의해요. 예를 들어 보증금 5,000만 원, 월세 200만 원이면 거래금액 2억 5천만 원, 상한 복비 225만 원이에요.
Q. 분양권 매매 시 중개수수료 거래금액 기준은 무엇인가요?
A. 분양가 전체가 아니라 '거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄'이 거래금액이에요. 예를 들어 분양가 5억 원이지만 납입금이 1억 5천만 원이고 프리미엄이 2천만 원이면, 거래금액은 1억 7천만 원이 되어 상한요율 0.5%, 한도액 80만 원이 적용돼요.
Q. 전월세 신고 의무제와 중개수수료는 관련이 있나요?
A. 전월세 신고 의무제는 임대차 계약 내용을 관할 주민센터에 신고하는 제도로, 중개수수료 요율에 직접적인 영향을 주지는 않아요. 다만 확정일자가 자동으로 부여되면서 별도의 확정일자 비용(600원)을 절약할 수 있고, 거래 투명성이 높아져 부당한 수수료 청구를 줄이는 간접 효과가 있어요.
Q. 중개사 없이 직거래하면 복비를 아예 안 내도 되나요?
A. 직거래 시 중개보수는 발생하지 않아요. 하지만 계약서 작성 오류, 권리 분석 미흡, 사기 거래 위험 등이 커질 수 있어요. 특히 전세사기가 사회적 문제인 만큼, 복비를 아끼려다 큰 피해를 입을 수 있거든요. 직거래를 할 때도 법무사 자문이나 전세보증보험 가입은 필수예요.
Q. 복비 협상은 어느 시점에 하는 게 가장 유리한가요?
A. 마음에 드는 매물을 확인한 뒤, 가계약이나 계약서 작성 전에 하는 게 가장 유리해요. 계약서에 서명한 후에는 이미 거래가 성사된 상태라 협상력이 크게 떨어지거든요. "이 집으로 결정하고 싶은데, 중개보수는 얼마 정도로 해주실 수 있을까요?"라고 자연스럽게 문의하세요.
Q. 전세 재계약(갱신) 시에도 중개수수료를 내야 하나요?
A. 중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 갱신(묵시적 갱신 포함)하면 중개보수가 발생하지 않아요. 하지만 중개사에게 재계약 중개를 의뢰한 경우에는 새로운 중개보수가 발생할 수 있어요. 단순 기간 연장이라면 굳이 중개사를 통할 필요가 없거든요.
Q. 중개수수료 요율은 전국 동일한가요?
A. 대체로 유사하지만, 주택 중개보수는 각 시·도 조례로 정하기 때문에 지역별로 소폭 차이가 있을 수 있어요. 서울·경기·부산 등 대부분의 지자체가 비슷한 요율 체계를 따르고 있지만, 거래 전에 해당 지역의 조례를 확인하는 게 가장 정확해요.
Q. 상가주택(1층 상가 + 2~3층 주거)의 중개보수 요율은 어떻게 적용하나요?
A. 건축물 중 주택 면적이 전체의 1/2 이상이면 주택 요율, 1/2 미만이면 비주택(0.9%) 요율이 적용돼요. 건축물대장에서 용도별 면적을 확인하고, 주거 면적 비율이 높으면 상대적으로 낮은 주택 요율을 적용받을 수 있어 유리해요.
Q. 중개사가 수수료 영수증 발급을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 영수증 발급 거부는 위법 행위예요. 현금 결제 시 현금영수증 의무 발급 대상이며, 카드 결제 시에는 자동으로 매출 전표가 발행돼요. 영수증 발급을 거부하면 국세청에 현금영수증 미발급으로 신고할 수 있고, 관할 구청에도 민원을 제기할 수 있어요.
Q. 중개수수료를 연말정산이나 종합소득세 신고 시 공제받을 수 있나요?
A. 주택 매매 시 지불한 중개수수료는 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있어요. 임대차(전세·월세) 중개수수료는 사업자의 경우 사업경비로 처리 가능하지만, 개인 세입자는 공제 항목에 해당하지 않아요. 반드시 영수증을 보관해두세요.
Q. 거래가 무산되었는데 중개수수료를 요구하면 내야 하나요?
A. 중개보수는 거래가 '성사'되었을 때만 지급 의무가 발생해요. 매물을 보여주기만 하고 계약이 이루어지지 않았다면 복비를 낼 필요가 없어요. 다만 계약이 성사된 후 당사자 귀책으로 해제된 경우에는 중개보수 지급 의무가 유지될 수 있으니 계약 조건을 꼼꼼히 확인하세요.
Q. 한도액이 있는 구간에서 한도액보다 적게 나오면 어떻게 되나요?
A. 한도액은 '최대 상한'이지 '최소 금액'이 아니에요. 거래금액에 상한요율을 곱한 금액이 한도액보다 적으면 곱한 금액이 상한이 돼요. 예를 들어 3천만 원 전세에 상한요율 0.5%를 곱하면 15만 원인데, 한도액 20만 원보다 적으므로 최대 복비는 15만 원이에요.
Q. 동일 건물에서 매매와 임대를 동시에 거래하면 복비는 어떻게 계산하나요?
A. 매매와 임대가 별개의 거래이므로 각각 중개보수가 발생해요. 매매 거래에는 매매 요율, 임대 거래에는 임대차 요율을 각각 적용해요. 다만 같은 중개업소에서 두 건을 동시에 처리하면 합산 할인 협의가 가능한 경우가 많으니 적극 활용하세요.
Q. 15억 원 이상 고가 주택 매매 시 복비 부담이 너무 큰데 줄이는 방법이 있나요?
A. 15억 원 이상 구간은 상한요율이 0.7%이므로 복비가 크게 느껴지는 건 사실이에요. 협의를 통해 0.5~0.6% 수준으로 조율하거나, 매도·매수를 같은 중개업소에서 처리하는 갈아타기 전략으로 합산 할인을 받는 방법이 있어요. 전속중개계약을 체결하면 일부 중개업소에서 할인 혜택을 제공하기도 해요.
Q. 공동중개(두 곳의 중개업소가 거래를 성사시킨 경우)일 때 복비는 2배인가요?
A. 아니요. 공동중개라도 의뢰인(매수인 또는 임차인)이 내는 중개보수 총액은 동일해요. 예를 들어 상한 100만 원이라면 매수인은 여전히 최대 100만 원만 부담하고, 이 금액을 두 중개업소가 나눠 가지는 구조예요. 복비가 2배로 늘어나는 게 아니에요.
Q. 중개수수료 관련 분쟁이 생기면 어디에 도움을 요청할 수 있나요?
A. 한국공인중개사협회(1644-3636) 또는 관할 시·군·구청 부동산 중개업 담당 부서에 민원을 제기할 수 있어요. 소액분쟁심판제도를 활용하면 법원을 통해 간이하게 해결할 수도 있거든요. 증빙 서류(영수증·계약서·문자 내역)를 미리 확보해두는 게 핵심이에요.
부동산 중개수수료는 거래 과정에서 반드시 발생하는 비용이지만, 상한요율과 계산법을 정확히 알면 불필요하게 더 내는 일을 막을 수 있어요. 이 글에서 정리한 매매·전세·월세별 요율표와 환산보증금 계산 공식을 저장해두시고, 다음 부동산 거래 전에 꼭 한 번 확인해보세요. 계약서 서명 전에 "복비 얼마로 해주실 수 있나요?"라는 한 마디면 수십만 원을 절약할 수 있거든요. 내 권리는 내가 아는 만큼 지켜지는 법이에요.
⚠️ 면책조항
본 콘텐츠는 서울특별시 부동산 정보 포털 및 마이홈포털 공식 자료를 기반으로 작성된 정보성 글이며, 법률 자문을 대체하지 않습니다. 중개보수 요율은 각 시·도 조례에 따라 지역별로 차이가 있을 수 있으며, 본문의 요율표는 서울특별시 기준(2021. 12. 30 시행)입니다. 실제 거래 시에는 해당 지자체의 최신 조례와 공인중개사법 시행규칙을 반드시 확인하시기 바랍니다. 구체적인 법적 판단이 필요한 경우 법률 전문가와 상담하시길 권해드립니다.