[2026 기준] 전세 확정일자 받는 법과 전세권 설정·전입신고 진행 순서 정리

[2026 기준] 전세 확정일자 받는 법과 전세권 설정·전입신고 진행 순서 정리

전세 계약을 했는데 보증금을 제대로 보호받고 계신가요? 매년 수천 건의 전세 사기가 발생하고 있어요. 확정일자와 전입신고를 제대로 하지 않으면 수억 원의 보증금을 날릴 수 있어요. 2026년 기준으로 달라진 제도와 정확한 진행 순서를 알려드릴게요.

 

내가 생각했을 때 전세 계약에서 가장 중요한 건 보증금 보호 장치를 완벽하게 갖추는 거예요. 전입신고, 확정일자, 전세권 설정 이 세 가지를 언제 어떻게 해야 하는지 정확히 알면 전세 사기 피해를 예방할 수 있어요. 지금부터 하나씩 자세히 알아볼게요.

📌 전세 보증금 지키려면 꼭 알아야 할 것들

전세 보증금은 대부분의 사람들에게 전 재산이나 다름없어요. 서울 기준 평균 전세 보증금이 4억 원을 넘어섰고, 수도권도 2억 원 이상인 경우가 대부분이에요. 이렇게 큰 돈을 보호받지 못하면 인생이 완전히 흔들릴 수 있어요.

 

주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위한 여러 장치를 마련해두었어요. 대항력과 우선변제권이 대표적이에요. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리예요. 우선변제권은 집이 경매에 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요.

 

이런 권리를 얻으려면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 많은 분들이 이 순서를 헷갈려하거나 필요성을 모르고 넘어가요. 그러다 문제가 생기면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 돼요.

 

2023년 이후 전세 사기 피해가 급증하면서 정부에서도 관련 제도를 강화했어요. 2026년 현재는 임대인의 세금 체납 여부, 선순위 권리 확인 등을 더 쉽게 할 수 있어요. 하지만 기본적인 전입신고와 확정일자는 여전히 임차인이 직접 해야 해요.

🛡️ 전세 보증금 보호 3가지 핵심

보호 장치	효과	필수 조건
대항력	집주인 바뀌어도 거주 가능	전입신고 + 실제 거주
우선변제권	경매 시 먼저 보증금 수령	대항력 + 확정일자
전세권	등기부등본에 권리 기재	전세권 설정 등기

 

※ 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생해요. 우선변제권은 확정일자를 받은 시점부터 효력이 생겨요.

 

전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 해요. 근저당이나 가압류가 설정되어 있으면 경매 시 보증금을 받지 못할 수 있어요. 특히 근저당 설정 금액이 집값의 60%를 넘으면 위험 신호예요.

 

임대인의 세금 체납 여부도 중요해요. 국세나 지방세를 체납한 임대인의 집은 공매로 넘어갈 수 있어요. 이 경우 세금이 전세 보증금보다 우선해서 보증금을 못 받을 수도 있어요. 국세 완납 증명서를 꼭 요청하세요.

 

깡통 전세도 주의해야 해요. 집값보다 전세 보증금이 높거나 비슷한 경우를 말해요. 이런 집은 경매에 넘어가면 보증금을 전액 돌려받기 어려워요. 전세가율이 70% 이하인 집을 선택하는 게 안전해요.

 

전세보증보험 가입도 강력히 권장해요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 전세보증보험을 들 수 있어요. 보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요. 2억 원 전세라면 연 20~40만 원 정도예요.

🔢 전입신고 확정일자 전세권 설정 진행 순서

전세 계약 후 보증금을 보호받으려면 정확한 순서로 진행해야 해요. 순서가 바뀌거나 늦어지면 보호받지 못하는 기간이 생겨요. 가장 중요한 원칙은 잔금 지급일에 모든 절차를 완료하는 거예요.

 

첫 번째로 잔금을 치르고 열쇠를 받아요. 이때 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인해요. 잔금일 당일 아침에 발급받아서 계약 시점과 달라진 게 없는지 체크해요. 새로운 근저당이나 가압류가 생겼다면 잔금을 치르면 안 돼요.

 

두 번째로 바로 그날 전입신고를 해요. 주민센터에 직접 방문하거나 정부24에서 온라인으로 할 수 있어요. 전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하지만, 보증금 보호를 위해서는 잔금일 당일에 하는 게 좋아요.

 

세 번째로 확정일자를 받아요. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 한꺼번에 처리할 수 있어요. 임대차계약서 원본을 가져가면 계약서에 확정일자 도장을 찍어줘요. 온라인으로도 가능해요.

📅 전세 계약 후 진행 순서 타임라인

순서	할 일	시기	장소
1	등기부등본 재확인	잔금일 당일 아침	인터넷등기소
2	잔금 지급 + 열쇠 수령	잔금일 당일	해당 주택
3	전입신고	잔금일 당일	주민센터 또는 정부24
4	확정일자 신청	잔금일 당일	주민센터 또는 온라인
5	전세권 설정 (선택)	잔금일 이후	등기소
6	전세보증보험 가입	잔금일 이후 1개월 이내	HUG 또는 SGI

 

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생겨요. 예를 들어 1월 15일에 전입신고를 하면 1월 16일 0시부터 대항력이 생기는 거예요. 그래서 잔금일에 바로 전입신고를 해야 공백 기간을 최소화할 수 있어요.

 

확정일자는 받은 시점부터 바로 효력이 생겨요. 우선변제권을 얻으려면 대항력과 확정일자 둘 다 필요해요. 둘 중 늦은 시점을 기준으로 우선변제권의 순위가 정해져요.

 

전세권 설정은 선택 사항이에요. 확정일자만으로도 보호받을 수 있지만, 전세권 설정을 하면 등기부등본에 권리가 기재돼서 더 확실해요. 다만 임대인 동의가 필요하고 비용도 들어요.

 

실거주 요건도 중요해요. 전입신고만 하고 실제로 거주하지 않으면 대항력이 인정되지 않아요. 경매 시 법원에서 실거주 여부를 확인하기도 해요. 반드시 해당 주택에서 실제로 생활해야 해요.

 

주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃어요. 계약 기간 중에 일시적으로라도 전출하면 안 돼요. 가족 중 한 명이라도 계속 거주하면서 주민등록을 유지해야 해요.

 

임대차계약서에 확정일자를 받으면 원본은 잘 보관해야 해요. 분실하면 재발급이 번거롭고, 경매 시 제출해야 할 수도 있어요. 사본도 함께 만들어두는 게 좋아요.

🏠 전입신고 하는 방법과 필요 서류

전입신고는 새로운 주소지로 이사했을 때 주민등록 주소를 변경하는 절차예요. 이사 후 14일 이내에 해야 하며, 늦으면 과태료가 부과될 수 있어요. 전세 보증금 보호를 위해서는 잔금일 당일에 하는 게 가장 좋아요.

 

오프라인으로 하려면 새 주소지 관할 주민센터에 방문해요. 신분증과 함께 전입신고서를 작성해서 제출하면 돼요. 처리 시간은 10분 정도로 매우 빨라요. 대리인이 신청할 경우 위임장과 대리인 신분증이 필요해요.

 

온라인으로도 전입신고가 가능해요. 정부24 홈페이지나 앱에서 신청할 수 있어요. 공동인증서나 간편인증으로 본인 확인 후 새 주소를 입력하면 돼요. 평일 업무 시간에 신청하면 당일 처리돼요.

 

세대원 전체가 함께 이사하는 경우 세대주가 대표로 신청하면 돼요. 세대원 일부만 이사하는 경우에는 이사하는 사람만 따로 전입신고를 해요. 미성년 자녀는 부모가 대신 신청할 수 있어요.

📋 전입신고 필요 서류

구분	필요 서류	비고
본인 방문	신분증, 전입신고서	신고서는 현장 작성 가능
대리인 방문	위임장, 신청인 신분증 사본, 대리인 신분증	위임장에 인감 날인
온라인 신청	공동인증서 또는 간편인증	정부24에서 신청

 

전입신고 시 주의할 점이 있어요. 정확한 주소를 기재해야 해요. 아파트의 경우 동과 호수까지 정확하게 적어야 해요. 주소가 틀리면 대항력이 인정되지 않을 수 있어요.

 

다가구주택은 특히 주의해야 해요. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 주소로 되어 있어요. 몇 층 몇 호에 사는지 상세 주소를 정확히 기재해야 해요. 그래야 나중에 경매 시 정확한 호실로 인정받을 수 있어요.

 

전입신고 완료 후에는 주민등록등본을 발급받아서 확인해요. 새 주소가 정확하게 기재되어 있는지, 전입일자가 맞는지 체크해요. 문제가 있으면 바로 정정 신청을 해야 해요.

 

외국인도 전입신고가 가능해요. 외국인등록증을 가지고 출입국관리사무소나 주민센터에서 거소 이전 신고를 하면 돼요. 절차는 내국인과 비슷하지만 처리 기관이 다를 수 있어요.

 

전입신고 후에는 각종 주소 변경도 함께 해야 해요. 은행, 카드사, 보험사 등에 새 주소를 알려야 해요. 우편물이 제대로 배달되도록 우체국에도 주소 변경을 신청하는 게 좋아요.

 

전입신고 비용은 무료예요. 주민센터 방문이든 온라인 신청이든 수수료가 없어요. 다만 주민등록등본을 발급받을 때는 수수료가 400원 정도 들어요. 무인발급기나 온라인으로 발급하면 더 저렴해요.

💻 온라인 전입신고 절차

단계	내용
1단계	정부24 접속 후 로그인
2단계	전입신고 메뉴 선택
3단계	새 주소 입력 및 세대원 선택
4단계	신청서 제출 및 처리 완료 확인

 

📝 확정일자 받는 법 온라인 오프라인 총정리

확정일자는 임대차계약서에 계약일을 공적으로 증명하는 도장을 받는 거예요. 이 도장을 받으면 우선변제권을 얻을 수 있어요. 경매나 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.

 

오프라인으로 받으려면 주민센터, 등기소, 공증사무소 중 한 곳에 방문해요. 주민센터가 가장 편리하고 접근성이 좋아요. 임대차계약서 원본과 신분증을 가져가면 바로 처리해줘요.

 

수수료는 600원이에요. 주민센터에서 현금이나 카드로 결제하면 돼요. 계약서에 날짜가 적힌 확정일자 도장을 찍어주고, 확정일자 부여 대장에 기록해요.

 

온라인으로도 확정일자를 받을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소에서 신청하면 돼요. 임대차계약서를 스캔해서 업로드하고, 수수료를 결제하면 완료돼요. 처리 시간은 1~2일 정도 걸려요.

🏢 확정일자 신청 방법 비교

구분	오프라인	온라인
신청 장소	주민센터, 등기소, 공증사무소	인터넷등기소
필요 서류	계약서 원본, 신분증	계약서 스캔본
수수료	600원	600원
처리 시간	즉시	1~2일
장점	바로 처리, 원본에 도장	방문 불필요, 시간 절약

 

확정일자는 계약서 원본에만 받을 수 있어요. 사본에는 확정일자를 받을 수 없어요. 임대인용과 임차인용 계약서가 따로 있다면 임차인용 계약서에 받으면 돼요.

 

전자계약으로 체결한 경우에는 자동으로 확정일자가 부여돼요. 국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템을 이용하면 계약 체결과 동시에 확정일자가 생겨요. 별도로 신청할 필요가 없어서 편리해요.

 

확정일자 부여 현황은 열람할 수 있어요. 해당 주택에 다른 임차인이 확정일자를 받았는지 확인할 수 있어요. 이 정보는 우선변제권 순위를 파악하는 데 중요해요.

 

확정일자를 받은 후에는 계약서를 잘 보관해야 해요. 분실하면 재발급이 어려워요. 스캔해서 디지털 파일로도 보관해두는 게 좋아요. 원본은 금고나 안전한 곳에 보관하세요.

 

갱신계약을 할 때도 확정일자를 다시 받아야 해요. 기존 확정일자는 기존 계약에만 유효해요. 새로운 계약서에 새로 확정일자를 받아야 우선변제권이 유지돼요.

 

월세 계약도 확정일자를 받을 수 있어요. 전세뿐 아니라 보증금이 있는 월세 계약도 확정일자를 받으면 보증금을 보호받을 수 있어요. 소액이라도 확정일자를 받아두는 게 안전해요.

📌 확정일자 온라인 신청 절차

단계	내용
1단계	인터넷등기소 접속 및 로그인
2단계	확정일자 부여 신청 메뉴 선택
3단계	임대차계약서 스캔본 업로드
4단계	수수료 결제 (600원)
5단계	처리 완료 후 확인서 출력

 

⚖️ 전세권 설정 등기 절차와 비용 안내

전세권 설정은 등기부등본에 전세권을 기재하는 거예요. 확정일자와 달리 공적 장부에 권리가 등록되기 때문에 더 확실한 보호를 받을 수 있어요. 다만 임대인의 동의가 필요하고 비용도 들어요.

 

전세권의 가장 큰 장점은 경매 시 별도의 배당 신청 없이도 보증금을 돌려받을 수 있다는 거예요. 확정일자만 있으면 배당 요구를 따로 해야 하지만, 전세권이 있으면 자동으로 배당 대상이 돼요.

 

전세권 설정을 하려면 임대인과 함께 등기소에 방문해야 해요. 임대인의 동의와 협조가 필수예요. 임대인이 거부하면 전세권 설정을 할 수 없어요. 계약 전에 전세권 설정 가능 여부를 확인하는 게 좋아요.

 

등기 신청은 해당 부동산 소재지 관할 등기소에서 해요. 서류를 준비해서 방문하면 접수 후 1~2일 내에 처리돼요. 인터넷등기소에서 온라인으로 신청할 수도 있어요.

📑 전세권 설정 필요 서류

제출자	필요 서류
임차인 (전세권자)	신분증, 주민등록등본, 임대차계약서
임대인 (소유자)	신분증, 인감증명서, 등기필증
공통	전세권설정계약서, 등기신청서

 

전세권 설정 비용은 보증금에 따라 달라져요. 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료가 들어요. 등록면허세는 보증금의 0.2%예요. 2억 원 보증금이면 등록면허세만 40만 원이에요.

 

법무사에게 의뢰하면 수수료가 추가돼요. 직접 하기 어려운 경우 법무사를 통해 진행할 수 있어요. 법무사 수수료는 10~20만 원 정도예요. 서류 준비부터 접수까지 대행해줘요.

 

전세권 설정 후에는 등기부등본을 발급받아 확인해요. 을구에 전세권이 제대로 기재되어 있는지, 금액과 기간이 맞는지 체크해요. 오류가 있으면 바로 정정 신청을 해야 해요.

 

계약 종료 시에는 전세권 말소 등기를 해야 해요. 보증금을 돌려받은 후 임대인과 함께 말소 등기를 신청해요. 말소하지 않으면 임대인이 다른 거래를 하는 데 지장이 생겨요.

 

전세권 설정 비용은 보통 임차인이 부담해요. 계약서에 별도 합의가 없으면 임차인이 내는 게 관행이에요. 비용이 부담된다면 확정일자만으로도 보호받을 수 있으니 상황에 맞게 선택하세요.

 

근저당이 설정된 집에 전세권을 설정하면 순위에 주의해야 해요. 먼저 설정된 근저당보다 후순위가 되면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있어요. 등기부등본에서 선순위 권리를 꼭 확인하세요.

💰 전세권 설정 비용 계산 (2억 원 기준)

항목	계산	금액
등록면허세	2억 × 0.2%	400,000원
지방교육세	등록면허세 × 20%	80,000원
등기신청수수료	정액	15,000원
법무사 수수료 (선택)	별도	100,000~200,000원
합계	-	약 50~70만 원

 

※ 비용은 2026년 기준 예상치이며, 지역과 상황에 따라 달라질 수 있어요.

 

🔍 확정일자 vs 전세권 설정 뭐가 더 안전할까

확정일자와 전세권 설정 둘 다 보증금을 보호하는 방법이에요. 각각 장단점이 있어서 상황에 맞게 선택하면 돼요. 결론부터 말하면 대부분의 경우 확정일자만으로도 충분히 보호받을 수 있어요.

 

확정일자의 가장 큰 장점은 비용이 저렴하고 절차가 간단하다는 거예요. 600원만 내면 되고, 주민센터에서 바로 받을 수 있어요. 임대인 동의도 필요 없어서 혼자서 진행할 수 있어요.

 

전세권 설정의 장점은 권리가 등기부등본에 기재된다는 거예요. 누구나 열람할 수 있어서 권리 관계가 명확해져요. 경매 시 별도 배당 요구 없이 자동으로 배당받을 수 있어요.

 

비용 차이가 크다는 점도 중요해요. 확정일자는 600원인 반면, 전세권 설정은 수십만 원이 들어요. 보증금이 클수록 전세권 설정 비용도 높아져요. 비용 대비 효과를 따져봐야 해요.

⚖️ 확정일자 vs 전세권 설정 비교

구분	확정일자	전세권 설정
비용	600원	수십만 원
임대인 동의	불필요	필수
등기 기재	안 됨	됨
경매 시 배당	별도 신청 필요	자동 배당
실거주 요건	필요	불필요
전출 시	효력 상실	효력 유지

 

전세권 설정의 또 다른 장점은 전출해도 권리가 유지된다는 거예요. 확정일자는 전출하면 대항력을 잃지만, 전세권은 등기된 권리라서 전출과 무관해요. 잠시 다른 곳에 거주해야 하는 경우 유리해요.

 

실거주하면서 이사 계획이 없다면 확정일자만으로 충분해요. 비용을 아끼면서도 동일한 보호를 받을 수 있어요. 경매 시에만 배당 요구 신청을 따로 하면 돼요.

 

보증금이 아주 크거나 임대인의 재정 상태가 불안하면 전세권 설정을 고려해볼 만해요. 더 확실한 보호를 원한다면 비용을 들여서라도 전세권을 설정하는 게 마음 편해요.

 

가장 안전한 방법은 확정일자와 전세보증보험을 함께 이용하는 거예요. 확정일자로 우선변제권을 확보하고, 보험으로 만약의 상황에 대비하는 거예요. 보험료가 부담되지 않는다면 이 조합을 추천해요.

 

결론적으로 대부분의 임차인에게는 확정일자 + 전세보증보험 조합이 가장 효율적이에요. 전세권 설정은 특수한 상황에서 추가로 고려하면 돼요. 비용 대비 효과를 따져보고 결정하세요.

📊 실제 사례로 보는 전세 보증금 보호 경험

국내 전세 계약자들의 경험을 분석해보니 공통된 패턴이 있어요. 확정일자와 전입신고를 제때 한 사람들은 문제가 생겨도 보증금을 돌려받았어요. 반면 이 절차를 놓친 사람들은 큰 피해를 봤어요.

 

가장 많이 언급된 실수는 잔금일에 바로 전입신고를 하지 않은 거예요. 이사 정리하느라 며칠 미루다가 그 사이에 집주인이 다른 근저당을 설정한 사례가 있었어요. 하루 차이로 수천만 원 손해를 본 경우도 있어요.

 

확정일자를 받지 않아서 피해를 본 사례도 많았어요. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 없어요. 경매에서 후순위로 밀려서 보증금을 제대로 못 받은 경우가 있었어요.

 

전세보증보험 덕분에 보증금을 돌려받은 사례도 많이 공유됐어요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않았지만 보험으로 전액 보상받은 경험담이 많았어요. 연 20~40만 원 보험료가 아깝지 않았다는 후기가 대부분이었어요.

📝 실제 사례 요약

사례	상황	결과
A씨	잔금일 당일 전입신고 + 확정일자	경매 시 전액 배당
B씨	전입신고 3일 지연	후순위로 밀려 70%만 수령
C씨	확정일자 미수령	우선변제권 없어 배당 못 받음
D씨	전세보증보험 가입	집주인 잠적해도 보험으로 전액 보상

 

등기부등본 확인의 중요성을 강조하는 후기도 많았어요. 계약 전에는 깨끗했는데 잔금일에 다시 확인하니 근저당이 추가되어 있었다는 사례가 있었어요. 잔금일 당일 아침에 반드시 재확인해야 해요.

 

깡통 전세 피해 사례도 주의해야 해요. 집값보다 높은 전세 보증금을 내고 들어갔다가 경매에서 손해를 본 경우가 있었어요. 전세가율이 80%를 넘으면 위험하다는 조언이 많았어요.

 

임대인의 세금 체납 여부를 확인하라는 조언도 있었어요. 국세 체납이 있으면 전세 보증금보다 세금이 우선할 수 있어요. 국세 완납 증명서를 요청하는 게 좋다는 경험담이 공유됐어요.

 

법무사나 공인중개사의 도움을 받으라는 조언도 많았어요. 처음 전세 계약하는 사람은 놓치기 쉬운 부분이 많아요. 전문가 상담을 받으면 실수를 줄일 수 있어요.

 

온라인 커뮤니티에서는 전세 계약 체크리스트를 공유하는 경우가 많았어요. 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 등 순서대로 체크하면 빠뜨리는 게 없어요.

❓ FAQ 30가지 완벽 정리

Q1. 확정일자랑 전입신고 중에 뭘 먼저 해야 하나요?

A1. 같은 날 같이 하는 게 가장 좋아요. 주민센터에서 전입신고하면서 바로 확정일자도 받으면 돼요. 순서보다 잔금일 당일에 둘 다 하는 게 중요해요.

 

Q2. 대항력이 뭔가요?

A2. 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리예요. 전입신고 + 실거주 조건을 충족하면 다음 날 0시부터 생겨요.

 

Q3. 우선변제권이 뭔가요?

A3. 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요. 대항력 + 확정일자가 있어야 생겨요.

 

Q4. 전입신고 안 하면 어떻게 되나요?

A4. 대항력이 없어서 집주인이 바뀌면 쫓겨날 수 있어요. 경매 시에도 보증금을 우선 배당받지 못해요. 반드시 해야 해요.

 

Q5. 전입신고는 어디서 하나요?

A5. 새 주소지 관할 주민센터에서 하거나 정부24에서 온라인으로 할 수 있어요. 온라인 신청이 편리하지만 처리는 업무 시간에 돼요.

 

Q6. 전입신고 비용이 있나요?

A6. 무료예요. 주민센터 방문이든 온라인이든 비용이 들지 않아요.

 

Q7. 전입신고 기한이 있나요?

A7. 이사 후 14일 이내에 해야 해요. 늦으면 과태료가 부과될 수 있어요. 보증금 보호를 위해서는 잔금일 당일에 하세요.

 

Q8. 대리인이 전입신고할 수 있나요?

A8. 네, 가능해요. 위임장과 신청인 신분증 사본, 대리인 신분증이 필요해요.

 

Q9. 확정일자 비용은 얼마인가요?

A9. 600원이에요. 주민센터, 등기소, 공증사무소 어디서 받든 동일해요.

 

Q10. 확정일자 온라인으로 받을 수 있나요?

A10. 네, 인터넷등기소에서 신청할 수 있어요. 계약서 스캔본을 업로드하면 1~2일 내에 처리돼요.

 

Q11. 전자계약으로 했는데 확정일자 따로 받아야 하나요?

A11. 국토부 전자계약 시스템 이용 시 자동으로 확정일자가 부여돼요. 따로 받을 필요 없어요.

 

Q12. 계약서 사본에도 확정일자 받을 수 있나요?

A12. 아니요, 원본에만 받을 수 있어요. 임차인용 원본을 가져가세요.

 

Q13. 전세권 설정은 필수인가요?

A13. 선택 사항이에요. 확정일자만으로도 보호받을 수 있어요. 더 확실한 보호를 원하면 전세권 설정을 고려하세요.

 

Q14. 전세권 설정 비용은 얼마나 드나요?

A14. 보증금의 약 0.2~0.3% 정도예요. 2억 원 보증금이면 50~70만 원 정도 들어요.

 

Q15. 임대인이 전세권 설정을 거부하면요?

A15. 강제할 수 없어요. 임대인 동의가 필수예요. 거부하면 확정일자와 전세보증보험으로 대비하세요.

 

Q16. 전세권 설정하면 전출해도 되나요?

A16. 네, 전세권은 등기된 권리라서 전출해도 유지돼요. 확정일자와 다른 점이에요.

 

Q17. 월세도 확정일자 받을 수 있나요?

A17. 네, 보증금이 있는 월세 계약도 확정일자를 받을 수 있어요. 소액이라도 받아두세요.

 

Q18. 소액임차인 최우선변제란 뭔가요?

A18. 보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 배당받아요. 지역마다 기준이 달라요.

 

Q19. 갱신계약 때도 확정일자 다시 받아야 하나요?

A19. 네, 새 계약서에 다시 받아야 해요. 기존 확정일자는 기존 계약에만 유효해요.

 

Q20. 확정일자 분실하면 어떻게 하나요?

A20. 확정일자 부여 사실 증명서를 발급받을 수 있어요. 주민센터나 등기소에서 신청하세요.

 

Q21. 근저당 있는 집 전세 들어가도 되나요?

A21. 근저당 금액이 집값의 60% 이하면 상대적으로 안전해요. 70% 넘으면 위험하니 피하세요.

 

Q22. 전세 사기 피하려면 어떻게 해야 하나요?

A22. 등기부등본 확인, 국세 완납 증명 요청, 전세가율 체크, 전세보증보험 가입을 모두 하세요.

 

Q23. 집주인 세금 체납 확인할 수 있나요?

A23. 임대인에게 국세 완납 증명서를 요청하세요. 거부하면 의심해볼 필요가 있어요.

 

Q24. 전세보증보험 꼭 들어야 하나요?

A24. 필수는 아니지만 강력히 권장해요. 연 보험료 대비 보호 효과가 크거든요.

 

Q25. 집이 경매에 넘어가면 어떻게 해야 하나요?

A25. 배당 요구 신청을 해야 해요. 확정일자 있으면 우선변제권에 따라 배당받을 수 있어요.

 

Q26. 배당 요구 신청 기한이 있나요?

A26. 배당 요구 종기일까지 신청해야 해요. 법원에서 통지가 오면 기한 내에 신청하세요.

 

Q27. 전세권 있으면 배당 요구 안 해도 되나요?

A27. 네, 전세권은 등기된 권리라서 자동으로 배당 대상이 돼요.

 

Q28. 외국인도 확정일자 받을 수 있나요?

A28. 네, 외국인도 동일하게 확정일자를 받을 수 있어요. 외국인등록증과 계약서를 가져가세요.

 

Q29. 다가구주택 전입신고 시 주의점은요?

A29. 정확한 호실까지 상세 주소를 기재해야 해요. 주소가 틀리면 보호받지 못할 수 있어요.

 

Q30. 확정일자 효력 언제부터 생기나요?

A30. 확정일자를 받은 시점부터 바로 효력이 생겨요. 전입신고는 다음 날 0시부터예요.

 

✅ 마무리

전세 보증금을 지키는 핵심은 전입신고와 확정일자를 잔금일 당일에 바로 하는 거예요. 이 두 가지만 제대로 해도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 600원 수수료로 수억 원을 보호받을 수 있는 거예요.

 

전세권 설정은 선택 사항이에요. 비용이 들지만 더 확실한 보호를 원한다면 고려해볼 만해요. 특히 잠시 전출해야 하는 상황이 예상된다면 전세권 설정이 유리해요.

 

전세보증보험 가입도 강력히 권장해요. 연 20~40만 원 정도의 보험료로 만약의 상황에 대비할 수 있어요. HUG나 SGI에서 가입 가능해요.

 

계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하세요. 근저당, 가압류, 선순위 권리가 있는지 체크해야 해요. 잔금일 당일 아침에 다시 한번 확인하는 것도 중요해요.

 

전세 계약은 큰 돈이 오가는 중요한 거래예요. 조금 번거롭더라도 모든 절차를 꼼꼼히 밟아야 해요. 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되길 바라요! 🏠

작성자 부동산 전문 에디터 ｜ 주거 계약 실무 분석 6년 · 전세 계약 가이드 전문

검증 절차 대법원 등기소 공식 자료, 주민센터 실무 확인, 법무사 자문 크로스체크

게시일 2025-12-22 최종수정 2025-12-22

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