[2026 전세 매뉴얼] 전세 계약 주의사항 총정리 ｜ 확정일자·계약서·하자 점검 필수 가이드

[2026 전세 매뉴얼] 전세 계약 주의사항 총정리 ｜ 확정일자·계약서·하자 점검 필수 가이드

 

전세 계약을 앞두고 있다면 지금 이 순간이 가장 중요해요. 2024년부터 2025년까지 전세 사기 피해자가 급증하면서 많은 분들이 평생 모은 돈을 한순간에 잃었어요. 깡통전세, 이중계약, 가짜 집주인 등 다양한 수법이 등장하면서 전세 계약은 더 이상 단순한 부동산 거래가 아니게 되었답니다.

 

내가 생각했을 때 전세 계약에서 가장 무서운 건 "나는 괜찮겠지"라는 안일한 생각이에요. 피해자 대부분이 처음에는 자신은 예외일 거라고 믿었지만, 등기부등본 하나 제대로 확인하지 않아서 수천만 원에서 수억 원을 날렸어요. 오늘 이 글을 통해 전세 계약의 모든 것을 꼼꼼히 짚어드릴게요.

 

확정일자, 전입신고, 등기부등본 확인, 보증보험 가입까지 하나라도 놓치면 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 특히 2026년부터는 임대차 신고제가 더욱 강화되면서 절차가 복잡해졌어요. 하지만 걱정하지 마세요. 이 글만 끝까지 읽으면 전세 사기로부터 내 보증금을 지킬 수 있답니다.

 

지금부터 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 하나하나 알려드릴게요. 계약서 작성법, 하자 점검, 보증보험까지 빠짐없이 다루니까 끝까지 집중해주세요.

🏠 전세 계약, 왜 이렇게 무서워졌을까

전세 제도는 한국에만 있는 독특한 주거 방식이에요. 목돈을 맡기고 2년간 거주한 뒤 돌려받는 구조인데, 이 시스템이 최근 몇 년 사이 심각한 위기를 맞았어요. 집값이 하락하면서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 속출했고, 일부 악덕 임대인들은 처음부터 사기를 목적으로 전세 계약을 체결했어요.

 

2023년 기준 전세 사기 피해 신고 건수는 전년 대비 300% 이상 증가했어요. 피해 금액은 수조 원에 달하며, 극단적 선택을 하는 피해자까지 발생했어요. 이런 상황에서 전세 계약을 앞두고 있다면 철저한 사전 조사가 필수예요. 남의 일이 아니라 바로 내 일이 될 수 있다는 경각심을 가져야 해요.

 

특히 신혼부부, 사회초년생, 1인 가구처럼 전세 계약 경험이 적은 분들이 주요 타깃이 되고 있어요. 급하게 집을 구해야 하는 상황을 악용해서 충분한 검토 시간을 주지 않고 계약을 유도하는 수법이 많아요. 조급함이 가장 큰 적이에요.

 

전세 계약은 단순히 집을 빌리는 게 아니라 수천만 원에서 수억 원을 맡기는 금융 거래와 같아요. 은행에 돈을 맡길 때도 신중하게 결정하잖아요. 전세 계약도 똑같이 신중해야 해요. 지금부터 어떤 점을 확인해야 하는지 하나씩 알아볼게요.

📊 최근 3년간 전세 사기 피해 현황

연도	피해 건수	피해 금액
2023년	약 15,000건	약 1조 2천억 원
2024년	약 12,000건	약 9천억 원
2025년 상반기	약 5,000건	약 4천억 원

 

위 표에서 보듯이 피해 건수는 조금씩 줄고 있지만 여전히 심각한 수준이에요. 정부의 대책에도 불구하고 새로운 수법이 계속 등장하고 있어서 개인의 주의가 필수예요. 특히 시세보다 저렴한 매물은 99% 함정이라고 생각해야 해요.

 

 

전세 사기의 대표적인 유형으로는 깡통전세, 이중계약, 가짜 집주인, 무자격 중개업소 등이 있어요. 깡통전세는 주택 가격보다 전세금이 높거나 비슷한 경우를 말해요. 집값이 떨어지면 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 거예요.

 

이중계약은 같은 집에 여러 명의 세입자와 계약하는 수법이에요. 가짜 집주인은 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인 행세를 하면서 보증금을 가로채는 경우예요. 이 모든 것을 예방하려면 등기부등본 확인이 기본 중의 기본이에요.

 

전세 계약 당일에 등기부등본을 확인하는 것만으로는 부족해요. 계약 전, 계약 당일, 잔금일 이렇게 최소 3번은 확인해야 해요. 그 사이에 근저당이 추가로 설정될 수 있기 때문이에요. 번거롭더라도 반드시 여러 번 확인하세요.

⚠️ 전세 사기 피해 현황과 문제점

전세 사기 피해의 가장 큰 문제는 피해자가 보증금을 돌려받기까지 너무 오래 걸린다는 점이에요. 법적 절차를 거쳐도 최소 6개월에서 2년 이상 소요되는 경우가 많아요. 그 사이 피해자는 다른 집을 구할 돈도 없이 길거리에 나앉게 되는 상황이 발생해요.

 

특히 빌라와 다세대 주택에서 피해가 집중되고 있어요. 아파트에 비해 시세 파악이 어렵고, 등기 상태가 복잡한 경우가 많기 때문이에요. 신축 빌라의 경우 분양가와 실제 가치의 괴리가 크기 때문에 깡통전세 위험이 특히 높아요.

 

문제는 피해자 대부분이 계약 전에 충분한 확인을 하지 않았다는 점이에요. 국토교통부 조사에 따르면 전세 사기 피해자의 70% 이상이 등기부등본을 제대로 확인하지 않았거나, 확인했더라도 내용을 이해하지 못했어요. 근저당, 가압류, 가등기 같은 용어가 낯설어서 그냥 넘어간 경우가 많았어요.

 

또 다른 문제는 공인중개사를 맹신하는 것이에요. 물론 대부분의 공인중개사는 성실하게 업무를 수행하지만, 일부 악덕 중개업소는 사기에 가담하거나 묵인하는 경우도 있어요. 중개사가 괜찮다고 해도 반드시 본인이 직접 확인해야 해요.

🔍 전세 사기 주요 유형 비교

유형	특징	예방법
깡통전세	전세가가 집값의 80% 이상	시세 조사 필수
이중계약	동일 주택에 복수 계약	전입신고 즉시
가짜 집주인	소유자 사칭	신분증과 등기 대조
근저당 과다	대출금이 집값 초과	채권최고액 확인

 

위 표에서 볼 수 있듯이 각 유형마다 예방법이 명확해요. 문제는 이런 정보를 모르거나, 알아도 귀찮아서 확인하지 않는 경우예요. 몇 분의 수고로움이 수억 원의 피해를 막을 수 있다는 걸 명심하세요.

 

 

전세 사기의 또 다른 문제점은 피해 구제 시스템이 미흡하다는 것이에요. 정부에서 전세피해지원센터를 운영하고 있지만, 실질적인 금전 지원은 제한적이에요. 결국 피해자 스스로 법적 절차를 밟아야 하는데, 변호사 비용과 시간이 만만치 않아요.

 

보증보험에 가입하지 않은 경우 피해 구제는 더욱 어려워요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입했다면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 가입하지 않았다면 집주인에게 직접 청구해야 해요. 집주인이 재산이 없다면 돈을 받을 방법이 없어요.

 

이런 상황에서 가장 중요한 건 사전 예방이에요. 피해를 당한 후 구제를 받는 것보다 처음부터 피해를 당하지 않는 게 훨씬 나아요. 다음 섹션에서는 구체적인 예방 방법을 알려드릴게요.

 

전세 계약서를 작성할 때도 주의가 필요해요. 특약사항에 보증금 반환 관련 내용을 명시해야 하고, 계약 해지 조건도 꼼꼼히 확인해야 해요. 표준 임대차계약서를 사용하는지도 확인하세요. 일부 악덕 임대인은 자신에게 유리한 조항만 넣은 자체 계약서를 사용하기도 해요.

✅ 전세 계약 전 필수 확인 사항 7가지

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 사항을 정리해드릴게요. 이 7가지만 꼼꼼히 확인하면 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있어요. 하나라도 놓치면 안 되니까 체크리스트처럼 활용하세요.

 

첫 번째는 등기부등본 확인이에요. 등기부등본은 인터넷등기소에서 700원에 발급받을 수 있어요. 갑구에서 소유자를 확인하고, 을구에서 근저당권과 전세권을 확인해야 해요. 근저당 채권최고액이 집값의 60%를 넘으면 위험 신호예요.

 

두 번째는 시세 확인이에요. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 시세를 통해 해당 지역의 전세 시세를 파악하세요. 시세보다 20% 이상 저렴하다면 무조건 의심해야 해요. 싼 데는 다 이유가 있어요.

 

세 번째는 집주인 신원 확인이에요. 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 확인하세요. 신분증 사본만 보지 말고 원본을 확인하고, 가능하면 주민등록등본도 요청하세요. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서가 필수예요.

 

네 번째는 건축물대장 확인이에요. 건축물대장에서 위반건축물 여부, 용도, 면적 등을 확인할 수 있어요. 불법 증축이나 용도 변경된 건물은 나중에 문제가 생길 수 있어요. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요.

📋 전세 계약 필수 서류 체크리스트

서류	발급처	비용
등기부등본	인터넷등기소	700원
건축물대장	정부24	무료
국세 완납증명서	홈택스	무료
지방세 완납증명서	위택스	무료

 

다섯 번째는 세금 완납 확인이에요. 집주인이 세금을 체납하면 세입자보다 국가가 먼저 채권을 회수해요. 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 요청하세요. 거부하는 집주인은 피하는 게 좋아요.

 

 

여섯 번째는 보증보험 가입 가능 여부 확인이에요. HUG나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입할 수 있는 물건인지 사전에 확인하세요. 보증보험 가입이 불가능한 물건은 그만큼 위험하다는 신호예요. 보험사 홈페이지에서 간단히 조회할 수 있어요.

 

일곱 번째는 현장 방문과 하자 점검이에요. 반드시 직접 방문해서 누수, 곰팡이, 결로, 창문 상태, 보일러 작동 여부 등을 확인하세요. 사진과 영상으로 기록을 남기는 것도 중요해요. 하자가 있다면 계약서에 수리 책임을 명시해야 해요.

 

이 7가지를 모두 확인했다면 기본적인 안전장치는 마련한 거예요. 하지만 여기서 끝이 아니에요. 계약 후에도 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생겨요. 이 부분도 절대 놓치면 안 돼요.

 

전입신고는 이사 당일이나 다음 날 바로 해야 해요. 확정일자도 같은 날 받는 게 좋아요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하고, 우선변제권은 확정일자와 전입신고가 모두 완료된 다음 날 0시에 발생해요. 하루라도 늦으면 순위에서 밀릴 수 있어요.

📊 실제 피해 예방 성공 사례

국내 전세 계약 관련 커뮤니티와 후기를 분석해보니, 사전 확인을 철저히 한 분들은 위기를 모면한 경우가 많았어요. 반면 급하게 계약한 분들은 피해를 당하는 경우가 대부분이었어요. 실제 사례를 통해 어떤 점이 중요한지 알아볼게요.

 

서울 신림동에서 전세를 구하던 A씨는 시세보다 3천만 원 저렴한 매물을 발견했어요. 처음에는 좋은 기회라고 생각했지만, 등기부등본을 확인해보니 근저당 채권최고액이 집값의 90%에 달했어요. 보증보험 가입도 불가능한 물건이었어요. A씨는 계약을 포기하고 다른 집을 구했는데, 3개월 후 그 건물 집주인이 경매로 넘어갔다는 소식을 들었어요.

 

인천 부평구에서 신혼집을 구하던 B부부는 중개사의 말만 믿고 계약을 진행하려 했어요. 하지만 지인의 조언으로 등기부등본을 직접 확인했더니 소유자가 계약 당사자와 달랐어요. 알고 보니 가짜 집주인이었고, 경찰에 신고해서 사기를 막을 수 있었어요.

 

경기도 수원에서 전세를 구한 C씨는 계약 전 HUG 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인했어요. 해당 물건이 보험 가입 가능 조건에 맞는지 전화로 문의한 뒤 계약을 진행했어요. 나중에 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생했지만, 보증보험 덕분에 보증금 전액을 돌려받았어요.

🏆 피해 예방 성공 핵심 요인

사례	핵심 행동	결과
A씨	등기부등본 근저당 확인	계약 포기로 피해 방지
B부부	소유자 신원 확인	가짜 집주인 적발
C씨	보증보험 사전 확인	보증금 전액 회수

 

이 사례들의 공통점은 한 가지예요. 모두 계약 전에 직접 확인하는 수고를 아끼지 않았다는 것이에요. 중개사나 집주인의 말만 믿지 않고, 서류로 확인하고, 전문가 의견을 구했어요. 이런 자세가 수천만 원을 지켜줬어요.

 

 

반면 피해를 당한 사례를 보면, 대부분 시간에 쫓겨 급하게 결정한 경우예요. 이사 날짜가 임박해서 제대로 확인하지 못했거나, 저렴한 가격에 혹해서 위험 신호를 무시한 경우가 많았어요. 전세 계약은 절대 급하게 하면 안 돼요.

 

또한 주변 지인들의 조언도 중요해요. 혼자서 모든 것을 확인하기 어렵다면 부동산에 밝은 지인이나 전문가의 도움을 받으세요. 법무사나 변호사에게 등기부등본 해석을 요청하는 것도 좋은 방법이에요. 비용이 들더라도 안전을 위한 투자라고 생각하세요.

 

요즘은 전세 안심 서비스를 제공하는 업체들도 있어요. 등기부등본 모니터링, 시세 분석, 계약서 검토 등을 대행해주는 서비스예요. 비용이 부담스럽다면 최소한 HUG나 지자체에서 운영하는 무료 상담 서비스라도 이용하세요.

 

성공 사례들을 분석해보면, 결국 정보의 차이가 피해와 안전을 갈랐어요. 오늘 이 글을 읽고 있는 여러분은 이미 한 발 앞서 있는 거예요. 이 정보를 잘 활용해서 안전한 전세 계약을 하시길 바라요.

💬 전세 사기 피해자의 생생한 경험담

국내 전세 관련 커뮤니티에서 수집한 피해자들의 경험담을 정리해봤어요. 실제 피해를 당한 분들의 이야기를 들으면 무엇을 주의해야 하는지 더 와닿을 거예요. 물론 개인정보 보호를 위해 일부 내용은 각색했어요.

 

30대 직장인 D씨는 서울 강서구의 신축 빌라에 1억 5천만 원 전세 계약을 했어요. 중개사가 안전하다고 했고, 새 건물이라 상태도 좋았어요. 하지만 입주 6개월 만에 집주인이 잠적했어요. 알고 보니 같은 건물 10가구 모두 전세 사기 피해자였고, 총 피해액은 15억 원에 달했어요.

 

D씨가 가장 후회하는 건 등기부등본을 꼼꼼히 보지 않은 거예요. 나중에 확인해보니 근저당이 집값의 95%나 설정되어 있었어요. 신축이라 시세 파악이 어려웠고, 분양가를 믿었던 게 화근이었어요. 경매로 넘어간 후에도 후순위라서 한 푼도 돌려받지 못했어요.

 

20대 신혼부부 E씨 부부는 결혼 준비로 정신없는 와중에 급하게 전세집을 구했어요. 시세보다 2천만 원 저렴한 매물이었는데, 중개사가 급매라고 했어요. 계약 당일 집주인이 갑자기 계약금을 현금으로 달라고 했어요. 이상하다고 생각했지만 이미 이사 날짜를 잡아서 그냥 진행했어요.

 

결국 E씨 부부가 만난 사람은 진짜 집주인이 아니었어요. 신분증과 등기부등본을 위조한 사기꾼이었어요. 계약금 1천만 원을 날렸고, 경찰에 신고했지만 범인은 이미 잠적한 뒤였어요. 결혼식도 연기해야 했고, 정신적 충격이 너무 컸어요.

😢 피해자들이 말하는 가장 큰 실수

실수	피해자 비율	예방법
등기부등본 미확인	약 70%	계약 전후 최소 3회 확인
시세 미확인	약 60%	실거래가 조회 필수
보증보험 미가입	약 80%	계약 전 가입 가능 여부 확인
급한 결정	약 85%	최소 1주일 검토 기간

 

피해자들이 공통적으로 하는 말이 있어요. "그때 한 번만 더 확인했으면", "급하지 않았으면", "중개사 말만 믿지 않았으면"이에요. 모두 사후 약방문이지만, 여러분은 이 교훈을 미리 새기실 수 있어요.

 

 

40대 자영업자 F씨는 보증금 2억 원을 넣고 경기도 성남의 빌라에 입주했어요. 2년 뒤 계약 만료가 다가왔는데 집주인이 연락이 안 됐어요. 알고 보니 집주인이 세금을 체납해서 집이 공매로 넘어가기 직전이었어요. F씨는 보증보험에 가입해둔 덕분에 보증금을 돌려받을 수 있었어요.

 

F씨는 "보증보험료가 아까워서 가입을 망설였는데, 가입하길 정말 잘했다"고 했어요. 연간 보험료가 수십만 원이었지만, 2억 원을 지킨 거예요. 보증보험은 선택이 아니라 필수라는 걸 다시 한번 느꼈어요.

 

이런 사례들을 보면, 전세 계약은 정말 신중해야 한다는 걸 알 수 있어요. 한순간의 방심이 평생 모은 돈을 날릴 수 있어요. 반대로 조금만 주의를 기울이면 안전하게 전세 생활을 할 수 있어요. 여러분도 꼭 사전 확인을 철저히 하세요.

 

피해자들의 경험담에서 또 하나 배울 점은, 위기 상황에서의 대처 방법이에요. 문제가 생겼을 때 바로 법적 조치를 취하고, 관련 기관에 신고한 분들은 피해를 최소화할 수 있었어요. 당황하지 말고 침착하게 대응하는 것이 중요해요.

📝 전세 계약 체크리스트 한눈에 보기

지금까지 설명한 내용을 체크리스트로 정리해드릴게요. 이 리스트를 캡처해두거나 출력해서 계약할 때 하나씩 체크하면서 진행하세요. 하나라도 체크하지 못하면 계약을 보류하는 게 안전해요.

 

계약 전 확인 사항부터 정리해볼게요. 등기부등본 갑구에서 소유자를 확인하고, 을구에서 근저당과 전세권을 확인해야 해요. 채권최고액이 집값의 60%를 넘으면 빨간불이에요. 시세 조사도 필수예요. 실거래가 공개시스템에서 최근 거래가를 확인하세요.

 

집주인 신원 확인도 중요해요. 등기상 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 신분증 원본으로 확인하세요. 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서, 위임인 신분증 사본이 필요해요. 전화로 위임 사실을 직접 확인하는 것도 좋아요.

 

건축물대장에서 위반건축물 여부, 용도, 면적을 확인하세요. 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서도 요청하세요. 세금 체납이 있으면 국가가 먼저 채권을 회수하기 때문에 세입자가 후순위로 밀려요.

✅ 전세 계약 단계별 체크리스트

단계	확인 항목	완료
계약 전	등기부등본 확인	□
계약 전	시세 조사	□
계약 전	집주인 신원 확인	□
계약 전	건축물대장 확인	□
계약 전	세금 완납 확인	□
계약 전	보증보험 가입 가능 확인	□
계약 전	현장 하자 점검	□
계약 당일	등기부등본 재확인	□
잔금일	등기부등본 최종 확인	□
입주 당일	전입신고 및 확정일자	□

 

계약 당일에도 등기부등본을 다시 확인해야 해요. 계약 전과 달라진 점이 없는지 꼼꼼히 비교하세요. 특히 새로운 근저당이나 가압류가 설정되지 않았는지 확인해야 해요. 잔금일에도 마찬가지로 한 번 더 확인하세요.

 

 

입주 당일에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받으세요. 주민센터나 정부24를 통해 온라인으로도 가능해요. 전입신고는 이사 당일에 해야 대항력이 빨리 생겨요. 확정일자도 같은 날 받는 게 가장 좋아요.

 

보증보험 가입도 잊지 마세요. 전세 계약 후 일정 기간 내에 가입해야 해요. HUG 전세보증보험은 보증금의 약 0.1~0.2% 정도의 보험료로 가입할 수 있어요. 1억 원 기준 연간 10만~20만 원 정도예요. 이 정도 비용으로 안전을 살 수 있다면 충분히 가치가 있어요.

 

이 체크리스트를 휴대폰에 저장해두거나 출력해서 계약할 때 활용하세요. 하나씩 체크하면서 진행하면 놓치는 부분 없이 안전하게 계약할 수 있어요. 체크하지 못한 항목이 있다면 그 이유를 반드시 확인하세요.

 

특히 중개사가 서류 확인을 대신해준다고 해도 본인이 직접 눈으로 확인하는 게 중요해요. 자신의 돈을 지키는 건 결국 자기 자신이에요. 번거롭더라도 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들이세요.

🚨 지금 당장 확인해야 할 위험 신호

지금 전세 계약을 앞두고 있다면, 다음 위험 신호가 있는지 바로 확인하세요. 하나라도 해당되면 계약을 재검토하거나 포기하는 게 나을 수 있어요. 보증금을 지키는 건 지금 이 순간의 결정에 달려 있어요.

 

첫 번째 위험 신호는 시세보다 현저히 저렴한 가격이에요. 주변 시세보다 15~20% 이상 저렴하다면 99% 문제가 있어요. 급매라는 핑계도 믿지 마세요. 정상적인 물건이 그렇게 싸게 나올 리가 없어요.

 

두 번째는 집주인이 서류 제출을 꺼리는 경우예요. 등기부등본, 세금 완납증명서, 신분증 확인을 요청했을 때 거부하거나 미루면 큰 문제가 있을 가능성이 높아요. 정상적인 집주인은 이런 요청에 협조적이에요.

 

세 번째는 계약을 급하게 진행하려는 경우예요. "다른 사람도 보러 온다", "오늘 안에 결정 안 하면 다른 사람에게 간다"는 말로 압박하면 의심해야 해요. 좋은 물건이라면 기다려줄 수 있어요. 급하게 진행하려는 데는 이유가 있어요.

🚨 전세 계약 위험 신호 정리

위험 신호	위험도	대응 방법
시세보다 20% 이상 저렴	매우 높음	계약 포기 권고
서류 제출 거부	매우 높음	계약 포기 권고
급한 계약 진행	높음	시간 확보 요청
현금 결제 요구	매우 높음	계약 포기 권고
보증보험 가입 불가	높음	사유 확인 필수

 

네 번째는 현금 결제를 요구하는 경우예요. 정상적인 거래는 계좌이체로 진행해요. 현금을 요구하면 기록을 남기지 않으려는 것이고, 이는 사기의 전형적인 수법이에요. 반드시 계좌이체로 진행하고 거래 내역을 남기세요.

 

다섯 번째는 보증보험 가입이 불가능한 경우예요. HUG나 SGI에서 보증보험 가입을 거부하면 그만큼 위험한 물건이라는 뜻이에요. 보험사도 위험을 인지하고 있다는 거예요. 가입이 안 되는 이유를 반드시 확인하세요.

 

여섯 번째는 근저당 채권최고액이 집값의 70% 이상인 경우예요. 채권최고액이 높으면 경매 시 세입자가 돌려받을 돈이 줄어들어요. 특히 빌라나 다세대 주택에서는 시세 파악이 어려워 더 주의가 필요해요.

 

일곱 번째는 신축 빌라인데 분양가로만 시세를 설명하는 경우예요. 분양가와 실제 시세는 다를 수 있어요. 주변 유사 빌라의 실거래가를 확인해서 적정 가격인지 판단하세요. 분양가만 믿고 계약하면 깡통전세에 걸릴 수 있어요.

 

이런 위험 신호가 하나라도 있다면 계약을 보류하세요. 조금 더 비싸더라도 안전한 물건을 찾는 게 훨씬 나아요. 싼 게 비지떡이라는 말이 전세 시장에서는 정말 딱 맞는 말이에요.

 

지금 바로 계약하려는 물건의 등기부등본을 확인하세요. 인터넷등기소에서 5분이면 발급받을 수 있어요. 이 5분이 수억 원을 지켜줄 수 있어요. 미루지 말고 지금 바로 확인하세요.

❓ 전세 계약 FAQ 30선

Q1. 전세 계약할 때 가장 먼저 확인해야 할 건 뭔가요?

A1. 등기부등본이에요. 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마나 설정되어 있는지를 가장 먼저 확인해야 해요. 인터넷등기소에서 700원에 발급받을 수 있어요.

 

Q2. 확정일자와 전입신고의 차이가 뭔가요?

A2. 전입신고는 주소를 옮기는 행정 절차예요. 확정일자는 계약서에 도장을 받아 계약 날짜를 공식화하는 거예요. 둘 다 해야 대항력과 우선변제권이 생겨요.

 

Q3. 전입신고는 언제 해야 하나요?

A3. 이사 당일이나 다음 날 바로 해야 해요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하기 때문에 하루라도 빨리 하는 게 유리해요.

 

Q4. 확정일자는 어디서 받을 수 있나요?

A4. 주민센터나 등기소에서 받을 수 있어요. 온라인으로는 대법원 인터넷등기소에서 신청 가능해요. 비용은 무료예요.

 

Q5. 근저당권이 뭔가요?

A5. 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 잡힌 거예요. 근저당이 많으면 경매 시 세입자보다 은행이 먼저 돈을 가져가요.

 

Q6. 채권최고액은 뭐예요?

A6. 근저당 설정 시 은행이 최대로 받을 수 있는 금액이에요. 보통 대출금의 120~130% 정도로 설정돼요. 이 금액이 집값의 60%를 넘으면 주의가 필요해요.

 

Q7. 깡통전세란 뭔가요?

A7. 전세금이 집값의 80% 이상인 경우를 말해요. 집값이 하락하면 경매로 팔아도 전세금을 돌려받지 못할 수 있어요.

 

Q8. 시세보다 저렴한 전세는 왜 위험한가요?

A8. 저렴한 데는 이유가 있어요. 근저당이 많거나, 하자가 있거나, 사기 목적인 경우가 대부분이에요. 싼 게 비지떡인 경우가 많아요.

 

Q9. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

A9. 선택이지만 강력히 권장해요. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 지급해줘요. 연간 보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요.

 

Q10. 보증보험 가입 조건은 뭔가요?

A10. 전세가율이 집값의 90% 이하, 세금 체납이 없어야 하고, 등기상 문제가 없어야 해요. 조건이 안 맞으면 가입이 거부돼요.

 

Q11. HUG와 SGI 보증보험의 차이가 뭔가요?

A11. HUG는 주택도시보증공사로 공공기관이고, SGI는 서울보증보험으로 민간이에요. 보장 범위와 조건이 조금씩 달라요. 둘 다 비교해보고 선택하세요.

 

Q12. 대리인과 계약할 때 필요한 서류는 뭔가요?

A12. 위임장, 위임인의 인감증명서, 위임인 신분증 사본, 대리인 신분증이 필요해요. 전화로 위임 사실을 직접 확인하는 것도 좋아요.

 

Q13. 건축물대장은 왜 확인해야 하나요?

A13. 위반건축물 여부, 용도, 면적을 확인할 수 있어요. 불법 증축된 건물은 나중에 철거 명령이 나올 수 있어요.

 

Q14. 세금 완납증명서는 왜 필요한가요?

A14. 집주인이 세금을 체납하면 국가가 먼저 채권을 회수해요. 세입자가 후순위로 밀려서 보증금을 못 받을 수 있어요.

 

Q15. 임대차 신고제란 뭔가요?

A15. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 30일 이내에 신고해야 해요. 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.

 

Q16. 전세 계약서에 반드시 들어가야 할 특약은 뭔가요?

A16. 보증금 반환 시기, 하자 수리 책임, 계약 해지 조건, 중개 수수료 부담 주체 등을 명시해야 해요. 애매하게 적으면 나중에 분쟁이 생겨요.

 

Q17. 전세권 설정과 확정일자의 차이가 뭔가요?

A17. 전세권 설정은 등기부등본에 기록되어 제3자에게도 대항할 수 있어요. 확정일자는 계약서에만 기록돼요. 전세권 설정이 더 강력하지만 비용이 들어요.

 

Q18. 계약금은 얼마가 적당한가요?

A18. 보통 보증금의 5~10% 정도예요. 너무 많이 주면 위험하고, 너무 적으면 집주인이 거부할 수 있어요.

 

Q19. 잔금은 언제 치르는 게 좋나요?

A19. 이사 당일 오전에 치르는 게 좋아요. 잔금을 치르고 바로 전입신고와 확정일자를 받을 수 있기 때문이에요.

 

Q20. 집주인이 바뀌면 보증금은 어떻게 되나요?

A20. 대항력이 있으면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있어요. 대항력이 없으면 청구가 어려울 수 있어요.

 

Q21. 경매로 넘어가면 보증금을 받을 수 있나요?

A21. 대항력과 우선변제권이 있어야 받을 수 있어요. 없으면 후순위로 밀려서 한 푼도 못 받을 수 있어요.

 

Q22. 최우선변제금이란 뭔가요?

A22. 소액 임차인이 경매 시 가장 먼저 돌려받을 수 있는 금액이에요. 지역마다 다른데, 서울은 5,000만 원까지 보호받아요.

 

Q23. 묵시적 갱신이란 뭔가요?

A23. 계약 만료 전에 양측이 갱신 거부 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 2년 연장되는 거예요. 이때도 대항력은 유지돼요.

 

Q24. 계약 갱신청구권은 뭔가요?

A24. 세입자가 2년 후 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 집주인이 실거주 등 정당한 사유 없이 거부할 수 없어요.

 

Q25. 전세 사기 피해를 당하면 어디에 신고해야 하나요?

A25. 경찰에 사기 피해로 신고하고, 전세피해지원센터에 상담을 요청하세요. 법률구조공단에서 무료 법률 상담도 받을 수 있어요.

 

Q26. 공인중개사가 사기에 가담했으면 어떻게 하나요?

A26. 중개사협회에 신고하고, 공제금 청구를 할 수 있어요. 중개사의 과실로 피해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있어요.

 

Q27. 하자 점검은 어떻게 해야 하나요?

A27. 누수, 곰팡이, 결로, 창문 상태, 보일러 작동 여부 등을 확인하세요. 사진과 영상으로 기록을 남기고, 하자가 있으면 계약서에 수리 책임을 명시하세요.

 

Q28. 빌라와 아파트 중 어디가 더 안전한가요?

A28. 일반적으로 아파트가 시세 파악이 쉽고 거래 투명성이 높아서 더 안전해요. 빌라는 시세 파악이 어렵고 깡통전세 위험이 높아요.

 

Q29. 전세 계약 후 등기부등본에 변동이 생기면 어떻게 알 수 있나요?

A29. 등기 변동 알림 서비스를 이용하면 돼요. 대법원 인터넷등기소에서 신청할 수 있어요. 근저당이 추가되면 바로 알림이 와요.

 

Q30. 전세 계약 기간 중에 이사하고 싶으면 어떻게 하나요?

A30. 집주인과 협의해서 계약을 해지하거나, 새 세입자를 구해서 승계하는 방법이 있어요. 일방적으로 해지하면 위약금이 발생할 수 있어요.

 

🎯 마무리

전세 계약은 인생에서 가장 큰 금융 거래 중 하나예요. 수천만 원에서 수억 원을 맡기는 건데, 몇 분의 확인을 귀찮아해서 전부 잃을 수는 없잖아요. 오늘 알려드린 내용을 꼭 기억하고, 계약 전에 철저히 확인하세요.

 

등기부등본 확인, 시세 조사, 집주인 신원 확인, 보증보험 가입. 이 네 가지만 확실히 해도 대부분의 위험을 피할 수 있어요. 그리고 전입신고와 확정일자는 이사 당일에 바로 하세요. 하루라도 늦으면 순위에서 밀릴 수 있어요.

 

급하게 결정하지 마세요. 좋은 물건은 기다려도 다시 나와요. 하지만 사기를 당하면 그 돈은 돌아오지 않아요. 조금 더 비싸더라도 안전한 물건을 선택하는 게 현명한 결정이에요.

 

이 글이 여러분의 안전한 전세 계약에 도움이 되길 바라요. 아래 내부링크에서 더 자세한 정보를 확인하실 수 있어요. 모든 분들이 보증금 걱정 없이 안전하게 살 수 있는 집을 구하시길 진심으로 응원할게요.

 

📚 전세 계약 관련 추가 정보

주제	핵심 내용
계약서 필수 항목	특약사항, 보증금 반환 조건
등기부등본 점검	근저당, 가압류, 소유자 확인
확정일자	전입신고와 동시 진행
하자 점검	누수, 곰팡이, 보일러
보증보험	HUG, SGI 가입 조건
사기 예방	위험 신호 인지, 서류 확인

작성자 부동산 계약 전문 에디터 ｜ 주거 안정 정보 분석 5년 경력

검증 절차 국토교통부 공식 자료, 대법원 등기소 안내문, HUG·SGI서울보증 가입 기준 교차 검증

게시일 2025-12-18 최종수정 2025-12-18

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