계약갱신청구권 사용 구조 한눈에｜임대차 보호 흐름·기본 권리 정리

계약갱신청구권 사용 구조 한눈에｜임대차 보호 흐름·기본 권리 정리

전세나 월세로 거주하고 계신다면 계약갱신청구권이라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 2020년 7월 31일 시행된 임대차 3법의 핵심 내용으로, 세입자가 2년 추가 거주를 요구할 수 있는 강력한 권리랍니다. 내가 생각했을 때 이 권리를 제대로 알지 못해서 손해 보는 분들이 정말 많아요.

 

특히 전세 시장이 불안정할 때 이 권리를 활용하면 급격한 임대료 인상으로부터 보호받을 수 있어요. 계약 갱신 시 임대료 인상폭이 5%로 제한되기 때문이에요. 이번 글에서는 계약갱신청구권의 개념부터 행사 방법, 거절 사유, 손해배상까지 한눈에 정리해드릴게요.

 

임대차 분쟁에서 가장 많이 다투는 부분이 바로 이 계약갱신청구권이에요. 법원 판례를 보면 2022년 이후 갱신청구권 관련 소송이 급증했고, 그중 64%가 임대인의 실거주 사유 관련 분쟁이었어요. 정확한 법률 지식이 여러분의 주거 안정을 지켜줄 수 있답니다.

 

이 글은 국토교통부 정책풀이집, 주택임대차보호법 원문, 최신 법원 판례를 바탕으로 작성했어요. 2026년 기준으로 적용되는 내용을 담았으니 끝까지 읽어보시면 실질적인 도움이 되실 거예요.

🏠 계약갱신청구권이란 무엇인가요

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 임차인의 법적 권리예요. 쉽게 말해 세입자가 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리이고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못해요. 2020년 7월 31일 시행된 이후 수많은 세입자들이 이 권리를 통해 주거 안정을 확보했답니다.

 

이 권리의 핵심은 1회에 한하여 2년 추가 거주가 보장된다는 점이에요. 기존 2년 계약에 2년을 더해 총 4년의 거주가 가능해지는 구조예요. 물론 임차인이 원하지 않으면 갱신을 요구하지 않아도 되고, 중간에 해지하는 것도 가능해요.

 

주택임대차보호법의 적용을 받는 모든 주거용 건물에 이 권리가 적용돼요. 아파트, 빌라, 오피스텔(주거용), 단독주택 등이 모두 해당된답니다. 다만 상가 임대차의 경우에는 상가건물임대차보호법이 별도로 적용되니 혼동하지 않으셔야 해요.

 

법 시행 당시 이미 4년 이상 거주한 임차인도 갱신청구권을 행사할 수 있어요. 개정 법률의 취지는 최대 4년 보장이 아니라 1회에 한해 2년 연장 권리를 부여하는 것이기 때문이에요. 연장 계약이나 묵시적 갱신으로 이미 오래 거주했더라도 아직 갱신청구권을 사용하지 않았다면 행사가 가능해요.

 

📊 계약갱신청구권 핵심 요약표

항목	내용
행사 횟수	1회 한정
갱신 기간	2년 보장
임대료 상한	5% 이내
행사 시기	만료 6개월~2개월 전
적용 대상	주거용 건물 전체

 

이 권리는 임차인에게만 부여된 일방적 형성권이에요. 임차인이 갱신을 요구하면 임대인의 동의 없이도 계약이 갱신된 것으로 간주되는 강력한 권리랍니다. 다만 임대인에게도 정당한 거절 사유가 인정되는 경우가 있으니 뒤에서 자세히 설명해드릴게요.

 

갱신된 임대차의 조건은 원칙적으로 종전과 동일해요. 다만 임대료의 경우 임대인과 임차인 협의를 통해 5% 범위 내에서 증감할 수 있어요. 이것이 바로 전월세 상한제의 핵심이에요.

 

현재 국회에서는 계약갱신청구권을 2회로 늘리고 임대차 기간을 3년으로 연장하는 개정안이 논의되고 있어요. 이른바 3+3+3법이라고 불리는데요, 아직 통과되지 않았으므로 현행법 기준으로 준비하시는 게 좋아요.

📅 행사 시기와 방법 완벽 가이드

계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 게 아니에요. 반드시 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리를 상실할 수 있으니 캘린더에 꼭 표시해두세요.

 

예를 들어 계약 만료일이 2026년 6월 30일이라면, 2025년 12월 30일부터 2026년 4월 30일 사이에 갱신을 요구해야 해요. 초일불산입 원칙에 따라 만료일 2개월 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 한답니다.

 

행사 방법에는 특별한 제한이 없어요. 구두, 문자메시지, 이메일, 카카오톡 등 어떤 방법이든 가능해요. 다만 분쟁 예방을 위해서는 증거가 남는 방법을 사용하는 게 현명해요. 내용증명 우편이 가장 확실하고, 최소한 문자나 이메일로 기록을 남겨두세요.

 

💬 갱신 요청 문자 예시

구분	예시 문구
기본형	안녕하세요 임대인님. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사합니다. 현재 계약과 동일한 조건으로 2년 연장을 요청드립니다.
상세형	임대인 OOO님께. 저는 OO시 OO구 OO동 OO호 임차인 OOO입니다. 2026년 O월 O일 계약 만료 예정으로, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다. 답변 부탁드립니다.

 

갱신 요구 후 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 건 아니에요. 계약서를 작성하지 않아도 종전과 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 인정받을 수 있어요. 다만 임대료 변경 등 새로운 합의 사항이 있다면 서면으로 기록해두는 게 안전해요.

 

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터는 행사 기간이 만료 6개월~2개월 전으로 변경됐어요. 그 이전 계약은 6개월~1개월 전이 적용되니 본인의 계약 시점을 확인해보세요.

 

임대인이 아무 응답을 하지 않으면 어떻게 될까요? 임차인의 갱신 요구가 임대인에게 도달했다면, 임대인이 정당한 거절 사유를 밝히지 않는 한 갱신된 것으로 간주돼요. 침묵은 승낙으로 해석된답니다.

 

갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있어요. 해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료되며, 이 기간 동안에는 임대료를 정상적으로 납부해야 해요. 2년 의무 거주가 아니라는 점이 임차인에게 유리한 부분이에요.

💰 임대료 5% 상한제 계산법

계약갱신청구권을 행사하면 임대료 인상폭이 5%로 제한돼요. 이것이 바로 전월세 상한제예요. 임대인이 아무리 인상을 원해도 종전 임대료의 5%를 초과할 수 없답니다. 시세가 폭등해도 세입자를 보호하는 강력한 장치예요.

 

전세의 경우 계산이 단순해요. 기존 보증금이 3억 원이라면 5%인 1,500만 원까지만 인상이 가능해요. 갱신 후 최대 보증금은 3억 1,500만 원이 되는 거예요. 임대인이 그 이상을 요구하면 정당한 갱신 거절 사유가 아닌 한 거부할 수 있어요.

 

월세의 경우도 마찬가지예요. 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면, 월세만 인상할 경우 최대 52만 5천 원까지 올릴 수 있어요. 보증금과 월세를 동시에 조정할 때는 환산보증금 개념을 활용해 전체 인상폭이 5%를 넘지 않도록 계산해야 해요.

 

🧮 5% 인상 계산 예시표

유형	기존 조건	최대 인상 후
전세	보증금 2억	보증금 2억 1천만
전세	보증금 4억	보증금 4억 2천만
월세	월 100만	월 105만
반전세	1억/50만	환산 후 5% 이내

 

환산보증금 계산 시에는 법정 전환율 4%가 적용돼요. 월세를 보증금으로 환산할 때 월세 x 12개월 / 4%의 공식을 사용해요. 예를 들어 월세 50만 원은 환산 시 1억 5천만 원의 보증금과 같은 가치로 계산된답니다.

 

5% 상한은 강제 규정이에요. 임대인이 5%를 초과해서 인상하겠다고 해도 임차인은 이를 거부할 수 있고, 5% 이내로만 합의하면 돼요. 만약 임대인이 5% 초과를 조건으로 갱신을 거절한다면 이는 정당한 거절 사유가 아니에요.

 

다만 이 5% 상한은 계약갱신청구권 행사 시에만 적용돼요. 신규 계약이나 새로운 임차인과의 계약에서는 적용되지 않아요. 기존 임차인이 나가고 새 임차인이 들어오면 시세대로 계약할 수 있다는 뜻이에요.

 

임대료를 5% 이상 올리고 싶은 임대인들이 실거주를 핑계로 갱신을 거절하는 경우가 많아요. 이런 허위 실거주 문제가 사회적 이슈가 되면서 법원 판례도 임차인 보호 쪽으로 기울고 있답니다.

🚫 임대인 거절 사유 9가지

임차인의 갱신 요구에 대해 임대인이 거절할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있어요. 주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 9가지 사유에 해당해야만 정당한 거절이 인정돼요. 이 외의 사유로 거절하면 불법이며 손해배상 대상이 될 수 있어요.

 

첫 번째 사유는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우예요. 월세를 2개월 치 이상 밀렸다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있어요. 연속으로 2개월 연체한 경우뿐 아니라 누적으로 2개월 치에 해당하는 금액을 연체한 경우도 포함돼요.

 

두 번째는 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우예요. 허위 신분으로 계약했거나 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장으로 사용한 경우가 해당돼요. 세 번째는 임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우예요. 이사비 등 실질적인 보상이 제공되어야 해요.

 

📋 임대인 갱신 거절 사유 9가지

번호	거절 사유
1호	2기의 차임액에 해당하는 금액 연체
2호	거짓이나 부정한 방법으로 임차
3호	합의하여 상당한 보상 제공
4호	임대인 동의 없이 전대
5호	고의나 중과실로 주택 파손
6호	주택 멸실로 목적 달성 불가
7호	철거 또는 재건축 필요
8호	임대인 또는 직계존비속 실거주
9호	기타 임차인 의무 현저히 위반

 

네 번째는 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우예요. 세입자가 다른 사람에게 또 임대를 놓으면 안 되는 거죠. 다섯 번째는 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우로, 무단 개조나 화기 방치로 인한 화재 등이 해당돼요.

 

여섯 번째는 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우예요. 일곱 번째는 철거나 재건축이 필요한 경우로, 계약 당시 미리 계획을 고지했거나 안전사고 우려가 있거나 법령에 따른 철거인 경우에 한해요.

 

여덟 번째가 가장 분쟁이 많은 실거주 사유예요. 임대인 본인이나 직계존속(부모), 직계비속(자녀)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있어요. 다만 실거주하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생해요.

 

아홉 번째는 포괄적 규정으로, 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차 계속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우예요. 원상회복 불가능한 인테리어 공사 등이 해당될 수 있어요.

 

주의할 점은 주택을 매도하려는 목적으로는 갱신을 거절할 수 없다는 거예요. 임대인이 집을 팔더라도 임차인의 계약은 새 소유자에게 승계되며, 새 소유자도 갱신 요구를 거절하려면 정당한 사유가 있어야 해요.

⚖️ 거절당했을 때 손해배상 청구

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대했다면 어떻게 될까요? 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있어요. 최근 판례에서 4천만 원 이상의 배상이 확정된 사례도 있답니다.

 

손해배상액은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정돼요. 첫째는 임대인과 임차인이 미리 약정한 손해배상 예정액이에요. 둘째는 갱신 거절 당시 월 단위 임대료의 3개월분이에요. 전세의 경우 보증금 전액을 법정 전환율 4%로 월세 환산해서 계산해요.

 

셋째는 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분이에요. 예를 들어 기존 보증금 3억에서 4억으로 올려 새 임차인을 받았다면, 그 차액에 대한 2년치 환산금액을 청구할 수 있어요. 이 세 가지 중 가장 큰 금액이 법정 손해배상액이 돼요.

 

💵 손해배상 계산 예시

산정 기준	계산 방식	예시 금액
월 임대료 3개월분	전세 3억 환산 월세 x 3	약 3,000만 원
차액 2년분	(신규 - 기존) 환산 x 24	약 1,600만 원
실손해액	이사비+중개비+차액 등	개별 산정

 

2024년 의정부지방법원 판결에서는 실거주를 핑계로 갱신을 거절한 임대인에게 4,200만 원 이상의 손해배상이 확정됐어요. 법원은 법정 손해배상액 산정 기준에 따라 월 차임 3개월분과 차액 2년분 중 큰 금액을 인정했어요.

 

손해배상을 청구하려면 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대했다는 증거가 필요해요. 이를 위해 갱신 거절당한 임차인은 해당 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있는 권리가 있어요. 제3자가 거주하는지 확인하는 것이 첫 번째 단계예요.

 

다만 갱신 거절 직후가 아니라 상당 시간이 지난 후 사정 변경으로 매도한 경우에는 손해배상 책임이 면제될 수 있어요. 법원은 사안별로 임대인의 실거주 의사 진정성과 매도의 불가피성을 종합적으로 판단해요.

 

소송 절차가 부담스럽다면 먼저 내용증명을 보내 손해배상을 요구해볼 수 있어요. 대한법률구조공단에서 무료 법률 상담도 받을 수 있으니 활용해보세요. 소액사건심판의 경우 변호사 없이도 진행이 가능해요.

📝 묵시적 갱신과의 차이점

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 완전히 다른 제도예요. 많은 분들이 헷갈려하시는데, 핵심 차이를 정확히 알아두셔야 해요. 묵시적 갱신은 아무런 통지 없이 자동으로 갱신되는 것이고, 계약갱신청구권은 임차인이 명시적으로 권리를 행사하는 거예요.

 

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 아무런 통지를 하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 제도예요. 이 경우 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않아요. 따라서 묵시적 갱신 후에도 별도로 갱신청구권을 행사할 수 있어요.

 

이게 왜 중요하냐면, 묵시적 갱신된 상태에서 임차인은 언제든 3개월 통지로 계약을 해지할 수 있어요. 반면 계약갱신청구권을 행사해서 갱신된 경우에도 마찬가지로 언제든 해지 통지가 가능해요. 다만 해지 통지 후 3개월은 임대료를 내야 해요.

 

🔄 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 비교

구분	묵시적 갱신	계약갱신청구권
발생 조건	쌍방 무통지	임차인 명시적 요구
갱신 횟수	제한 없음	1회 한정
임대료 상한	5% 적용	5% 적용
권리 소진	소진 안 됨	1회 소진
임차인 해지	3개월 통지	3개월 통지

 

실무적으로 보면, 임차인이 계속 거주를 원하면서 임대료 인상을 최소화하고 싶다면 묵시적 갱신보다 계약갱신청구권을 명시적으로 행사하는 게 유리할 수 있어요. 명확한 의사표시가 분쟁 예방에 도움이 되기 때문이에요.

 

반대로 임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되기 전에 갱신 거절 통지를 해야 해요. 6개월~2개월 전 기간에 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 2년이 추가로 보장될 수 있어요.

 

묵시적으로 갱신된 경우에도 임대료 상한 5%가 적용돼요. 임대인이 일방적으로 임대료를 올릴 수 없고, 협의를 통해 5% 이내에서만 증액이 가능해요. 이 점은 두 제도가 동일하답니다.

 

정리하면, 묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권은 살아 있어요. 묵시적 갱신된 계약이 다시 만료되기 전에 갱신청구권을 행사할 수 있어요. 이 순서를 잘 기억해두시면 권리를 놓치지 않을 수 있어요.

🛡️ 대항력과 우선변제권 기초

계약갱신청구권을 제대로 활용하려면 대항력과 우선변제권도 함께 이해해야 해요. 이 세 가지가 주택임대차보호법의 핵심 보호 장치랍니다. 대항력은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리예요.

 

대항력을 갖추려면 두 가지 요건이 필요해요. 첫째는 주택의 인도, 즉 실제로 그 집에 거주하는 것이에요. 둘째는 주민등록(전입신고)이에요. 이 두 조건을 갖추면 그 다음 날부터 대항력이 발생해요. 익일 0시부터 효력이 생긴다고 기억하시면 돼요.

 

대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있어요. 예를 들어 집이 매매되어 소유자가 변경되더라도 기존 계약이 유지되고, 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있어요.

 

🔐 임차인 보호 권리 비교

권리	요건	효력
대항력	인도 + 전입신고	제3자 대항 가능
우선변제권	대항요건 + 확정일자	경매 시 우선 배당
계약갱신청구권	임차인 의사표시	2년 추가 거주

 

우선변제권을 갖추려면 대항요건에 더해 확정일자가 필요해요. 확정일자는 임대차계약서에 주민센터나 등기소에서 날짜 도장을 받는 거예요. 이렇게 하면 경매가 진행될 때 확정일자 순서에 따라 보증금을 우선 배당받을 수 있어요.

 

전입신고와 확정일자는 계약 당일에 함께 받는 게 가장 안전해요. 특히 전입신고는 익일 0시부터 효력이 생기므로, 잔금일 당일에 전입신고를 마쳐야 해요. 계약일과 전입일 사이에 다른 권리가 설정되면 순위에서 밀릴 수 있거든요.

 

계약갱신청구권을 행사하면 대항력과 우선변제권도 계속 유지돼요. 갱신된 계약에서도 기존의 대항력 발생일이 그대로 인정되므로 순위가 밀리지 않아요. 단, 전입신고 상태를 유지해야 하니 이사하면 안 된답니다.

 

최우선변제권이라는 것도 있어요. 소액임차인의 경우 경매에서 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 보장받을 수 있는 권리예요. 지역별로 보증금 기준과 보장금액이 다르니 본인이 해당되는지 확인해보세요.

❓ 꼭 확인해야 할 계약갱신청구권 FAQ 30가지

Q1. 계약갱신청구권은 누구나 사용할 수 있나요?

A1. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물의 임차인이라면 누구나 사용할 수 있어요. 아파트, 빌라, 오피스텔(주거용), 단독주택 등이 모두 해당돼요.

 

Q2. 이미 10년 넘게 살았는데도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

A2. 네, 가능해요. 거주 기간과 상관없이 아직 갱신청구권을 사용하지 않았다면 1회 행사할 수 있어요. 법의 취지는 최대 4년 보장이 아니라 1회 2년 연장권 부여예요.

 

Q3. 갱신 요구는 언제부터 언제까지 해야 하나요?

A3. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약 기준이며, 그 전 계약은 6개월~1개월 전이에요.

 

Q4. 문자로 갱신 요구해도 효력이 있나요?

A4. 네, 법적 효력이 있어요. 구두, 문자, 이메일, 카카오톡 모두 가능해요. 다만 증거 확보를 위해 문자나 내용증명을 권장해요.

 

Q5. 갱신하면 무조건 2년을 살아야 하나요?

A5. 아니에요. 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료돼요. 그 기간 임대료는 납부해야 해요.

 

Q6. 집주인이 집을 팔겠다고 하면 나가야 하나요?

A6. 아니에요. 매도 목적은 정당한 거절 사유가 아니에요. 임차인의 계약은 새 소유자에게 승계되므로 나갈 필요 없어요.

 

Q7. 집주인이 실거주한다고 하면 어떻게 되나요?

A7. 임대인 본인이나 직계존비속 실거주는 정당한 거절 사유예요. 다만 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 청구가 가능해요.

 

Q8. 월세를 밀린 적 있으면 갱신이 안 되나요?

A8. 2기의 차임액, 즉 월세 2개월분 이상 연체한 사실이 있으면 임대인이 거절할 수 있어요. 소액 연체는 해당되지 않아요.

 

Q9. 갱신할 때 임대료는 얼마나 올릴 수 있나요?

A9. 종전 임대료의 5% 이내에서만 인상이 가능해요. 이것이 전월세 상한제예요. 5% 초과 인상 요구는 거부할 수 있어요.

 

Q10. 5% 이상 올리겠다며 거절하면 어떻게 하나요?

A10. 임대료 인상폭을 이유로 한 거절은 정당한 사유가 아니에요. 5% 이내로만 합의하면 되고, 부당 거절 시 손해배상 청구가 가능해요.

 

Q11. 묵시적 갱신이 되면 갱신청구권이 사라지나요?

A11. 아니에요. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사와 별개예요. 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권은 살아 있어요.

 

Q12. 갱신 후 새 계약서를 꼭 써야 하나요?

A12. 반드시 작성할 필요는 없어요. 종전과 동일 조건으로 갱신된 것으로 인정돼요. 다만 변경 사항이 있으면 기록해두는 게 좋아요.

 

Q13. 전세보증금 일부를 돌려받았는데 갱신 가능한가요?

A13. 네, 임차인 지위를 유지하고 있다면 가능해요. 보증금을 완전히 반환받기 전까지는 임대차 관계가 유지돼요.

 

Q14. 상가도 계약갱신청구권이 있나요?

A14. 상가는 상가건물임대차보호법이 별도로 적용돼요. 상가 갱신청구권은 5년간 총 10년까지 보장되는 다른 규정이에요.

 

Q15. 오피스텔도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

A15. 주거용 오피스텔이라면 주택임대차보호법이 적용되어 갱신청구권을 행사할 수 있어요. 실제 주거 목적으로 사용해야 해요.

 

Q16. 집주인이 응답을 안 하면 어떻게 되나요?

A16. 정당한 거절 사유를 밝히지 않으면 갱신된 것으로 간주돼요. 임대인의 침묵은 승낙으로 해석된답니다.

 

Q17. 재건축 예정이라며 거절하면 어떻게 하나요?

A17. 재건축이 정당한 거절 사유가 되려면 계약 당시 고지했거나, 안전 우려가 있거나, 법령에 따른 철거여야 해요. 단순 계획만으로는 부족해요.

 

Q18. 허위 실거주로 당했을 때 배상액은 얼마인가요?

A18. 월 임대료 3개월분, 새 임차인과의 차액 2년분, 실손해액 중 가장 큰 금액이에요. 판례상 4천만 원 이상 인정된 사례도 있어요.

 

Q19. 손해배상 청구는 어떻게 하나요?

A19. 먼저 해당 주택의 임대차 정보를 열람해 제3자 임대 여부를 확인하고, 내용증명 발송 후 협의가 안 되면 민사소송을 제기해요.

 

Q20. 갱신청구권 행사 후 전입신고를 옮기면 안 되나요?

A20. 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃을 수 있어요. 해당 주택에 계속 전입 상태를 유지해야 보호받을 수 있어요.

 

Q21. 집주인이 바뀌었는데 새 집주인도 거절할 수 있나요?

A21. 새 집주인도 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있어요. 본인이나 직계존비속 실거주 등의 사유가 필요해요.

 

Q22. 갱신 기간을 놓쳤으면 어떻게 되나요?

A22. 6개월~2개월 전 기간을 놓치면 갱신청구권 행사가 어려워요. 다만 묵시적 갱신이 될 수 있고, 그 후 다시 권리를 행사할 기회가 있어요.

 

Q23. 법인이 임차인이어도 갱신청구권이 있나요?

A23. 법인은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않아요. 따라서 법인 명의 임대차에는 갱신청구권이 적용되지 않아요.

 

Q24. 전세 계약인데 월세로 바꿔달라고 하면요?

A24. 갱신 시 조건은 원칙적으로 종전과 동일해야 해요. 전세에서 월세로 전환은 쌍방 합의가 필요하며, 법정 전환율이 적용돼요.

 

Q25. 중개수수료를 다시 내야 하나요?

A25. 갱신청구권 행사로 인한 갱신은 새 계약이 아니라 기존 계약의 연장이므로 중개수수료를 낼 의무가 없어요.

 

Q26. 갱신 후 보증금을 올려달라고 하면요?

A26. 5% 이내에서만 인상 가능해요. 그 이상은 거부할 수 있고, 협의가 안 되면 종전 조건으로 갱신된 것으로 봐요.

 

Q27. 확정일자를 다시 받아야 하나요?

A27. 임대료 변경 등으로 새 계약서를 작성했다면 다시 받는 게 안전해요. 조건 변경 없이 갱신만 했다면 기존 확정일자가 유효해요.

 

Q28. 2번 갱신할 수 있게 법이 바뀌나요?

A28. 3+3+3법 개정안이 발의되었지만 아직 통과되지 않았어요. 현행법은 1회 한정이므로 이를 기준으로 준비하세요.

 

Q29. 대항력과 갱신청구권은 무슨 관계인가요?

A29. 대항력은 제3자에게 임차권을 주장하는 권리이고, 갱신청구권은 계약 연장을 요구하는 권리예요. 둘 다 세입자 보호 장치이지만 별개의 권리예요.

 

Q30. 전세사기 피해자도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

A30. 갱신청구권 자체는 사용 가능하지만, 전세사기 상황에서는 보증금 반환이 더 중요해요. 전세보증금 반환보증 가입 여부를 먼저 확인하세요.

 

✅ 마무리

계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 지키는 강력한 법적 무기예요. 1회에 한해 2년 추가 거주를 보장받고, 임대료 인상도 5%로 제한되니 전세 시장 불안기에 특히 유용하답니다. 이 권리를 모르면 부당하게 쫓겨나거나 과도한 인상을 당할 수 있어요.

 

핵심만 정리하면, 계약 만료 6개월~2개월 전에 문자나 내용증명으로 갱신 의사를 밝히세요. 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 갱신된 것으로 간주되고, 허위 실거주로 거절당하면 손해배상을 청구할 수 있어요.

 

대항력과 우선변제권도 함께 갖추어야 완벽한 보호를 받을 수 있어요. 전입신고와 확정일자를 계약 당일에 받고, 전세보증금 반환보증에 가입하면 더욱 안전해요. 법적 권리를 정확히 알고 행사하는 것이 내 집 아닌 집에서도 안정적으로 거주하는 비결이랍니다.

 

앞으로 계약갱신청구권 관련 법률이 변경될 수 있으니 국토교통부나 법제처 사이트를 통해 최신 정보를 확인하세요. 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단에서 무료 상담을 받을 수 있어요.

작성자 부동산 전문 에디터 ｜ 임대차 분쟁 상담 경력 7년

검증 절차 국토교통부 정책풀이집, 주택임대차보호법 원문, 법원 판례 교차 검증

게시일 2025-12-26 최종수정 2025-12-26

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국내 사용자 리뷰를 분석해보니

계약갱신청구권을 실제로 행사한 임차인들의 후기를 종합해보니, 가장 많이 언급된 장점은 2년 추가 거주 보장이에요. 특히 전세금 5% 상한 덕분에 시세 폭등기에도 수천만 원을 아꼈다는 경험담이 반복적으로 확인됐답니다.

 

반면 임대인의 실거주 통보로 갑작스럽게 이사해야 했다는 피해 사례도 있었어요. 이후 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 밝혀져 손해배상 소송으로 4천만 원 이상을 받은 판례도 확인됐어요.

 

행사 방법에 대해서는 문자나 카카오톡으로 통보했다는 후기가 가장 많았고, 분쟁 예방을 위해 내용증명을 보냈다는 신중한 사용자도 많았어요.

📚 참고자료

• 국토교통부 임대차 정책풀이집: https://www.molit.go.kr/policy/rent/
• 주택임대차보호법 원문: https://www.law.go.kr/
• 생활법령정보 임대차계약 갱신: https://easylaw.go.kr/
• 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr/
• 주택도시보증공사: https://www.khug.or.kr/