주택·상가 임대차별 계약갱신청구권 사용 방식 비교｜적용 범위 쟁점

주택·상가 임대차별 계약갱신청구권 사용 방식 비교｜적용 범위 쟁점

계약갱신청구권은 임차인이 안정적으로 거주하거나 영업할 수 있도록 법으로 보장한 권리예요. 주택과 상가에 각각 다른 법률이 적용되기 때문에 세부 규정에서 차이가 발생하는데요.

 

내가 생각했을 때 가장 헷갈리는 부분은 보장 기간과 행사 횟수예요. 주택은 1회 2년, 상가는 최대 10년까지라는 점에서 근본적인 차이가 있거든요. 이번 글에서는 두 제도를 정확하게 비교하고 실제 분쟁 사례까지 정리해드릴게요.

 

임대인과 임차인 모두가 반드시 알아야 할 핵심 내용을 담았으니 끝까지 읽어보시면 도움이 될 거예요. 특히 최근 판례에서 다뤄진 실거주 거절 후 손해배상 쟁점도 함께 살펴볼게요.

 

🏠 계약갱신청구권이란 무엇인가요

 

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간 만료 전에 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리예요. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없도록 법으로 정해져 있어요.

 

주택임대차보호법에서는 2020년 7월 31일부터 이 제도가 본격 시행되었어요. 세입자가 갑작스럽게 쫓겨나는 상황을 막기 위해 도입된 건데요. 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년을 더 거주할 수 있게 되었어요.

 

상가건물 임대차보호법에서는 이미 2002년부터 계약갱신요구권이 존재했어요. 2018년 10월 개정을 통해 보장 기간이 5년에서 10년으로 확대되었고요. 상가 임차인은 영업 초기 투자비용을 회수할 충분한 시간을 보장받게 되었어요.

 

두 법률 모두 임차인의 주거 안정과 영업권 보호를 목적으로 하지만, 적용 대상과 세부 규정에서 큰 차이가 있어요. 이 차이를 정확히 이해해야 분쟁을 예방할 수 있답니다.

 

📌 주택과 상가 계약갱신청구권 기본 비교

구분	주택임대차	상가임대차
적용 법률	주택임대차보호법	상가건물 임대차보호법
행사 횟수	1회 한정	10년 범위 내 무제한
갱신 기간	2년	1년 이상
시행일	2020.7.31	2002년(10년 확대 2018.10.16)

 

위 표에서 보시는 것처럼 주택은 1회 2년 연장이 가능하고, 상가는 최초 계약일부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있어요. 이 차이는 각 임대차의 특성을 반영한 것이에요.

 

 

📊 주택 vs 상가 계약갱신청구권 핵심 차이

 

주택과 상가의 계약갱신청구권은 목적 자체가 다르기 때문에 여러 측면에서 차이가 있어요. 주택은 주거 안정을, 상가는 영업 투자비용 회수를 주된 목적으로 하거든요.

 

가장 큰 차이는 보장 기간이에요. 주택 임차인은 기본 2년 계약 후 1회 갱신으로 총 4년을 보장받아요. 반면 상가 임차인은 최초 계약일부터 10년까지 반복적으로 갱신을 요구할 수 있어요.

 

적용 대상에서도 차이가 있어요. 주택임대차보호법은 보증금 규모와 관계없이 모든 주택 임대차에 적용돼요. 상가건물 임대차보호법은 지역별 환산보증금 기준을 초과하면 일부 조항의 보호를 받지 못해요.

 

묵시적 갱신과의 관계도 달라요. 주택에서 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않아서 나중에 따로 1회 행사할 수 있어요. 상가는 묵시적 갱신도 전체 임대차 기간에 포함되어 10년 계산에 들어가요.

 

📈 보장 기간 상세 비교표

항목	주택임대차	상가임대차
최소 보장 기간	2년	1년
갱신 후 보장	+2년(총 4년)	최대 10년까지
묵시적 갱신 시	갱신권 별도 유지	10년 기간에 포함
보증금 제한	없음	환산보증금 기준 있음

 

상가의 경우 서울 지역은 환산보증금 9억원을 초과하면 계약갱신요구권 보호를 받지 못해요. 다만 2018년 10월 16일 이후 계약분부터 적용되는 10년 보장은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용된답니다.

 

주택 임차인이 묵시적으로 갱신된 후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 점은 매우 중요해요. 이는 대법원 판례와 국토교통부 유권해석으로 확립된 내용이에요.

 

 

⏰ 행사 시기와 통지 기간 비교

 

계약갱신청구권은 정해진 기간 내에 행사해야만 효력이 있어요. 이 기간을 놓치면 권리를 주장할 수 없기 때문에 정확한 시점을 알고 있어야 해요.

 

주택임대차의 경우 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 해요. 그 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지가 기준이에요.

 

상가임대차는 계속해서 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 해요. 주택과 달리 통지 기간 변경 없이 기존 규정이 유지되고 있어요.

 

묵시적 갱신을 원하지 않을 때도 같은 기간 내에 거절 통지를 해야 해요. 임대인이든 임차인이든 상대방에게 의사를 명확히 전달하지 않으면 자동으로 갱신되어 버려요.

 

📅 행사 기간 구체적 비교

유형	행사 시작	행사 마감
주택(2020.12.10 이후)	만료 6개월 전	만료 2개월 전
주택(2020.12.10 이전)	만료 6개월 전	만료 1개월 전
상가	만료 6개월 전	만료 1개월 전

 

예를 들어 2026년 7월 1일에 주택 계약이 만료된다면, 2026년 1월 1일부터 5월 1일까지 갱신청구권을 행사해야 해요. 이 기간을 놓치면 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있어요.

 

갱신청구 의사는 구두로도 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명이나 문자 메시지로 기록을 남기는 것이 좋아요. 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있거든요.

 

상가 임차인이 갱신 거절 통지를 받고도 계약 만료일까지 아무 조치를 취하지 않으면 어떻게 될까요. 묵시적 갱신이 되어 기존 조건으로 1년이 자동 연장되지만, 이 기간도 10년 계산에 포함돼요.

 

💰 차임 증액 5% 상한제 적용 방식

 

계약갱신 시 임대료 인상에는 5% 상한 규정이 적용돼요. 주택과 상가 모두 동일하게 5%를 초과하는 증액은 법적으로 허용되지 않아요.

 

주택의 경우 보증금과 월세를 합산한 환산보증금 기준으로 5%를 계산해요. 예를 들어 보증금 2억에 월세 100만원이라면 환산보증금은 3억이고, 여기서 5%인 1500만원 범위 내에서만 인상할 수 있어요.

 

상가도 마찬가지로 보증금의 5%, 월세의 5%를 각각 초과할 수 없어요. 다만 상가는 1년에 한 번만 증액을 청구할 수 있다는 추가 제한이 있어요.

 

5% 상한은 증액을 강제하는 게 아니에요. 임대인이 올릴 수 있는 최대치일 뿐, 임차인과 합의가 안 되면 기존 조건으로 유지되는 거예요. 임대인이 일방적으로 인상을 주장할 수는 없답니다.

 

💵 5% 증액 계산 예시

현재 조건	환산보증금	최대 증액 가능
전세 3억	3억	1,500만원
보증금 1억 + 월세 50만원	1.5억	750만원
보증금 2억 + 월세 100만원	3억	1,500만원

 

월세를 보증금으로 환산할 때는 월세에 100을 곱해요. 월세 100만원은 보증금 1억원으로 환산되는 거예요. 이렇게 계산된 환산보증금의 5%가 최대 인상 폭이에요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니 가장 많은 분쟁이 이 5% 계산 방식에서 발생했어요. 임대인은 보증금 따로 월세 따로 5%씩 올리려 하고, 임차인은 환산보증금 기준이라 주장하는 경우가 많았어요.

 

법원 판례에 따르면 주택은 환산보증금 기준, 상가는 각각 분리 적용이 원칙이에요. 다만 상가도 월세만 올리고 보증금은 그대로 두는 식의 편법은 문제가 될 수 있어요.

 

🚫 임대인의 갱신 거절 사유 비교

 

임대인은 정당한 사유가 있을 때만 계약갱신 요구를 거절할 수 있어요. 주택과 상가 모두 유사한 거절 사유를 규정하고 있지만 세부 내용에서 차이가 있어요.

 

공통적인 거절 사유로는 2기 이상 차임 연체, 거짓 방법으로 임차, 무단 전대, 고의 파손, 건물 멸실 등이 있어요. 이런 경우 임차인의 귀책 사유가 인정되어 갱신을 거절할 수 있어요.

 

주택에만 있는 거절 사유는 임대인 또는 직계존비속의 실거주예요. 집주인이나 그 가족이 직접 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있어요. 상가에는 이 조항이 없어요.

 

상가에만 있는 특징으로는 차임 연체 기준이 3기라는 점이에요. 주택은 2기 연체면 거절 사유가 되지만, 상가는 3기까지 연체해야 거절할 수 있어요.

 

🔒 갱신 거절 사유 상세 비교

거절 사유	주택	상가
차임 연체	2기 이상	3기 이상
실거주 목적	인정(직계존비속 포함)	해당 없음
철거/재건축	인정	인정
무단 전대	인정	인정
상당한 보상 합의	인정	인정

 

철거나 재건축의 경우 구체적인 계획을 미리 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따른 경우에만 거절이 가능해요. 단순히 리모델링하겠다는 이유로는 거절할 수 없어요.

 

상당한 보상 합의는 양측이 동의해야 해요. 임대인이 일방적으로 보상금을 제시한다고 해서 거절 사유가 되는 건 아니에요. 임차인이 수락해야만 효력이 생겨요.

 

주택에서 실거주 목적 거절 시에는 직계존속과 직계비속만 인정돼요. 배우자의 부모나 형제자매는 해당되지 않아요. 최근 판례에서도 이 범위를 엄격하게 해석하고 있어요.

 

⚖️ 실거주 거절과 손해배상 쟁점

 

최근 가장 뜨거운 쟁점은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않는 경우예요. 이런 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있어요.

 

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 실거주 사유로 거절했는데 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있어요. 2024년 대법원 판례에서 이 기준이 명확해졌어요.

 

손해배상액은 세 가지 중 큰 금액으로 정해져요. 첫째 환산월차임 3개월분, 둘째 새 임차인과의 차임 차액 2년분, 셋째 실제 손해액이에요. 최근 판례에서는 4200만원 배상이 확정된 사례도 있어요.

 

국내 사용자 리뷰를 분석해보니 실거주 핑계 후 4개월 만에 새 세입자를 들인 사례에서 법원이 손해배상을 인정했어요. 임차인이 명시적으로 갱신을 요구하지 않았더라도 배상 책임이 인정되었어요.

 

💼 실거주 거절 관련 주요 판례

사건	쟁점	판결
대법원 2022다279795	실거주 의사 진정성	거절 당시 의사 기준
서울중앙지법 2024	4개월 후 재임대	4,200만원 배상
의정부지법 2025	배우자 존속 거주	범위 불인정

 

대법원은 갱신거절권 행사 당시 또는 그 무렵에 실제 거주할 의사가 있었는지를 판단 기준으로 삼아요. 나중에 사정이 변경되어 거주하지 못하게 된 경우는 별개 문제예요.

 

임차인 입장에서는 실거주 거절 통지를 받으면 반드시 증거를 확보해 두어야 해요. 문자나 내용증명 등을 보관하고, 임대인이 실제로 거주하는지 지켜볼 필요가 있어요.

 

상가에는 실거주 거절 사유가 없기 때문에 이런 분쟁이 발생하지 않아요. 대신 상가는 철거나 재건축 관련 분쟁이 더 많이 발생하는 편이에요.

 

🔑 상가 권리금 회수와 갱신청구권 관계

 

상가 임차인에게 권리금 회수 기회 보호는 매우 중요한 문제예요. 계약갱신요구권이 만료된 10년 이후에도 권리금 회수 기회는 보장되거든요.

 

2015년 신설된 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 10년 갱신요구권과 별개예요. 대법원 2019년 판결에서 이 점이 명확히 정리되었어요.

 

임차인은 임대차 만료일 직전 6개월부터 신규 임차인을 주선할 수 있어요. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하면 권리금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있어요.

 

다만 건물 철거나 재건축 등 법정 거절 사유에 해당하면 권리금 회수 보호도 받지 못해요. 이 점에서 갱신거절 사유와 권리금 보호 예외 사유는 연결되어 있어요.

 

💰 권리금과 갱신청구권 연관 관계

상황	갱신청구권	권리금 보호
10년 이내	행사 가능	보호 적용
10년 경과	행사 불가	보호 적용
철거/재건축	거절 가능	보호 제외
3기 차임 연체	거절 가능	보호 제외

 

10년간 영업한 상가 임차인도 퇴거 시 신규 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있어요. 임대인이 같거나 더 좋은 조건으로 신규 임차인과 계약해야 하거든요.

 

권리금에는 시설권리금, 영업권리금, 지역권리금이 있어요. 시설과 영업권리금은 대부분 인정되지만, 지역권리금까지 회수할 수 있는지는 개별 사안마다 달라요.

 

계약갱신요구권이 남아있는 상태에서 권리금을 회수하며 퇴거하는 것도 가능해요. 이 경우 신규 임차인은 남은 갱신요구권 기간을 승계받아요.

 

❓ 주택·상가 계약갱신청구권 FAQ 30가지

 

Q1. 계약갱신청구권은 누구나 사용할 수 있나요?

A1. 주택 임차인은 보증금 규모와 관계없이 누구나 사용할 수 있어요. 상가는 지역별 환산보증금 기준이 있지만 10년 갱신요구권은 기준 초과해도 적용돼요.

 

Q2. 주택 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

A2. 1회 한정이에요. 기본 2년 계약 후 1회 갱신으로 총 4년까지 거주할 수 있어요. 묵시적 갱신은 이 1회에 포함되지 않아요.

 

Q3. 상가는 10년 동안 무제한 갱신할 수 있나요?

A3. 최초 계약일부터 10년이 초과하지 않는 범위에서 반복 갱신이 가능해요. 10년이 지나면 갱신요구권은 소멸하지만 권리금 보호는 유지돼요.

 

Q4. 갱신청구권 행사 시기는 언제인가요?

A4. 주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지예요. 이 기간을 놓치면 권리를 잃어요.

 

Q5. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다른 건가요?

A5. 네, 다른 개념이에요. 묵시적 갱신은 양측 모두 아무 말 없을 때 자동 연장되는 것이고, 갱신청구권은 임차인이 적극적으로 요구하는 거예요.

 

Q6. 주택에서 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

A6. 네, 가능해요. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에 나중에 별도로 1회 행사할 수 있어요.

 

Q7. 상가에서 묵시적 갱신은 10년에 포함되나요?

A7. 네, 포함돼요. 상가는 묵시적 갱신 기간도 전체 임대차 기간에 산입되어 10년 계산에 들어가요.

 

Q8. 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

A8. 주택과 상가 모두 5% 상한이에요. 보증금과 월세를 합산한 환산보증금 또는 각각 기준으로 5%를 초과할 수 없어요.

 

Q9. 임대인이 5% 인상을 거부할 수 있나요?

A9. 5%는 최대 상한이지 강제가 아니에요. 임차인이 인상을 거부하면 기존 조건으로 갱신되어요. 합의가 안 되면 분쟁조정을 신청할 수 있어요.

 

Q10. 차임 연체 몇 번이면 갱신 거절 사유가 되나요?

A10. 주택은 2기 연체, 상가는 3기 연체가 기준이에요. 연체 후 갚았더라도 연체 사실이 있으면 거절 사유가 될 수 있어요.

 

Q11. 임대인이 실거주하겠다고 하면 무조건 나가야 하나요?

A11. 주택에서 임대인 또는 직계존비속의 실거주는 정당한 거절 사유예요. 다만 실제로 거주하지 않으면 손해배상 책임이 생겨요.

 

Q12. 배우자의 부모도 실거주 사유로 인정되나요?

A12. 아니요, 인정되지 않아요. 법에서는 임대인 본인과 직계존속(부모), 직계비속(자녀)만 규정하고 있어요.

 

Q13. 실거주 핑계 후 다른 사람에게 임대하면 어떻게 되나요?

A13. 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생겨요. 환산월차임 3개월분 이상을 배상해야 해요.

 

Q14. 상가에도 실거주 거절 사유가 있나요?

A14. 아니요, 상가에는 실거주 거절 사유가 없어요. 주택에만 있는 규정이에요.

 

Q15. 재건축 예정이면 갱신을 거절할 수 있나요?

A15. 구체적인 철거/재건축 계획을 미리 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따른 경우에만 가능해요.

 

Q16. 무단 전대하면 갱신 거절 사유가 되나요?

A16. 네, 주택과 상가 모두 무단 전대는 정당한 거절 사유예요. 임대인 동의 없이 다른 사람에게 빌려주면 안 돼요.

 

Q17. 갱신청구권 행사는 어떤 방식으로 해야 하나요?

A17. 법적으로 형식 제한은 없지만, 내용증명이나 문자 등 기록이 남는 방식을 권장해요. 구두만으로는 증거가 부족할 수 있어요.

 

Q18. 집주인이 바뀌어도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

A18. 네, 가능해요. 새 임대인도 기존 임대차 조건을 승계하기 때문에 갱신청구권도 그대로 유지돼요.

 

Q19. 갱신 후 언제든지 나갈 수 있나요?

A19. 네, 임차인은 언제든 해지 통지할 수 있어요. 다만 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생겨요.

 

Q20. 상가 10년 보장은 언제부터 적용되나요?

A20. 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용돼요. 그 이전 계약은 5년 기준이 적용돼요.

 

Q21. 상가 10년이 지나면 어떻게 되나요?

A21. 갱신요구권은 소멸하지만 권리금 회수 기회 보호는 그대로 적용돼요. 신규 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있어요.

 

Q22. 권리금 회수 기간은 언제인가요?

A22. 임대차 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선할 수 있어요. 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 청구가 가능해요.

 

Q23. 권리금 보호가 안 되는 경우는 언제인가요?

A23. 3기 차임 연체, 무단 전대, 철거/재건축, 무단 용도변경 등의 경우에는 권리금 보호를 받지 못해요.

 

Q24. 갱신청구권이 남아있을 때 권리금 회수가 가능한가요?

A24. 네, 가능해요. 임차인이 퇴거하면서 신규 임차인에게 권리금을 받을 수 있고, 신규 임차인은 남은 갱신권을 승계해요.

 

Q25. 환산보증금 기준을 초과하면 어떤 보호를 못 받나요?

A25. 대항력, 우선변제권, 차임증액 제한 등 일부 조항의 보호를 못 받아요. 다만 10년 갱신요구권과 권리금 보호는 적용돼요.

 

Q26. 임대인이 갱신 거절 후 집을 팔면 어떻게 되나요?

A26. 새 소유자도 실거주 의사가 있어야 거절이 유효해요. 단순히 매도하기 위해 거절했다면 손해배상 사유가 될 수 있어요.

 

Q27. 갱신청구 분쟁은 어디서 해결하나요?

A27. 주택임대차분쟁조정위원회나 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료로 조정받을 수 있어요. 법원 소송도 가능해요.

 

Q28. 조정 결정에 불복하면 어떻게 하나요?

A28. 조정 결정에 동의하지 않으면 법원에 소송을 제기할 수 있어요. 조정은 강제력이 없지만 양측 동의 시 확정판결과 같은 효력이 있어요.

 

Q29. 1년 계약도 갱신청구권이 적용되나요?

A29. 주택은 2년 미만 계약도 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있어요. 상가는 1년 미만이면 1년으로 간주해요.

 

Q30. 갱신 후 조건 변경이 가능한가요?

A30. 갱신된 임대차는 기본적으로 종전과 동일한 조건이에요. 다만 차임은 5% 범위 내 조정이 가능하고, 다른 조건은 합의해야 변경돼요.

 

✅ 마무리

 

주택과 상가의 계약갱신청구권은 목적과 세부 규정에서 분명한 차이가 있어요. 주택은 1회 2년 연장으로 총 4년 거주를 보장받고, 상가는 최초 계약부터 10년까지 반복 갱신이 가능해요.

 

행사 시기, 차임 증액 상한, 거절 사유 등 핵심 규정을 정확히 이해해야 분쟁을 예방할 수 있어요. 특히 주택에서 임대인의 실거주 거절 후 재임대 시 손해배상 책임이 있다는 점을 기억해두세요.

 

상가 임차인은 10년 갱신요구권이 만료된 후에도 권리금 회수 기회가 보장된다는 점이 중요해요. 두 권리는 별개로 작동하기 때문에 혼동하지 않아야 해요.

 

임대차 관련 분쟁이 발생하면 무료로 이용할 수 있는 분쟁조정위원회를 적극 활용하세요. 소송보다 빠르고 효율적으로 문제를 해결할 수 있어요.

작성자 부동산 전문 에디터｜임대차 분쟁 상담 경력 7년

검증 절차 국토교통부 정책자료, 생활법령정보, 대법원 판례 교차 검증

게시일 2025-12-28 최종수정 2025-12-28

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📚 참고자료 및 출처

생활법령정보 - 주택임대차보호법 계약갱신요구권 (easylaw.go.kr)

생활법령정보 - 상가건물 임대차보호법 계약갱신요구권 (easylaw.go.kr)

국토교통부 부동산대책 정보사이트 (molit.go.kr)

대법원 2022다279795 판결 (portal.scourt.go.kr)

대법원 2019년 권리금 회수기회 보호 판결 (scourt.go.kr)